買換えの流れ

買換え（売却・購入）を相談する

買換えの場合は、売却を先行させるか購入を先行させるかによって進め方が異なります。不動産を売却されるご事情や理由、予定などを当社へご相談いただければ、お客様に適した方法をアドバイスさせていただきます。

自宅の査定調査をする

売却物件の査定を行います。査定の方法は「訪問査定」と「簡易査定」の２種類あります。査定の際には、売主様から直接お話を伺うことはもとより、現地や周辺環境、建築法規、権利関係、周辺の売り出し事例、成約事例などを調査して「査定価格」を算出します。

訪問査定とは？

実際に現地を訪問し、戸建て・マンションの場合は室内を内覧。過去にリフォームをされているかなどもお聞きします。
土地や戸建ての場合は、敷地の間口や奥行き、前面道路の幅員を実測。市役所などで対象不動産にかかる法令関係を調べます。
その上で、近隣の取引事例をもとに取引事例比較法を用い、価格査定書を作成。さらに、近隣で売り出し中の物件情報から現在の市場動向を勘案し、査定価格をもとに販売価格及び販売活動計画も併せてご提案させていただきます。

【こんな人におすすめ】

• 買換えをする場合、事前に資金計画を立てたい方。3ヵ月以内に成約できることを想定した価格ですので、正確な査定価格がわかります。

【ワンポイント】

早期の売却をお考えの方には「買取」を、買換えをお考えの方には「買取保証付の仲介」もおすすめしています。

【査定の報告資料】

• 担当者の自己紹介
• 査定の主旨説明
• 対象不動産の路線価
• 市場及び周辺環境などの動向
• 近隣の成約事例（対象不動産の近隣がいくらぐらいで売却されたのかがわかります）
• 近隣の売り出し物件（現在近隣で売り出されている物件の情報をお知らせします）
• 近隣公示価格の推移
• 対象不動産及び事例物件の評点比較
• 査定価格のご提示
• 販売活動内容のご紹介
• 市況データ
  • 地価変動指数グラフ
  • 地価推定価格推移グラフ
• 地域内の取引価格のデータ集計グラフ
• 販売活動にあたって対象不動産のセールスポイントのご提案

簡易査定とは？

現地で外観を確認し、市役所などで対象不動産にかかる法令関係を調査。近隣での成約事例や現在の売り出し中物件の販売状況などを考慮して簡易査定書を作成し、簡易査定価格をご報告します。

【こんな人におすすめ】

• 概算価格より、もう少し正確な価格を知りたい方。
• ６ヵ月以上先に売却をお考えの方。（売却前には訪問査定をおすすめします）

【ご注意】

簡易査定の場合は、減加算する室内の保守状況や設備のグレード、間取りなどの評価ができないため、訪問査定と比較して算出価格に若干の幅が出ます。

【査定の報告資料】

• 担当者の自己紹介
• 対象不動産の路線価
• 市場及び周辺環境などの動向
• 近隣の成約事例（対象不動産の近隣がいくらくらいで売却されたかがわかります）
• 近隣の売り出し物件（現在近隣で売り出されている物件の情報をお知らせします）
• 対象不動産及び事例物件の評点比較
• 査定価格のご提示

買換え方法を確定する

売却を先行させるか購入を先行させるかは、市場動向とお客様の諸条件によって異なります。通常は、売却する不動産の需要状況などを考慮し、個別性が強いと判断した場合は売却を先行させます。逆に、売却される不動産が購入希望者の多い人気の地域にある場合は、購入を先行されてもいいでしょう。お客様のご希望や状況、市場動向を考え合わせ、最善のご提案をいたします。

売却を先行する場合

• メリット／手元に入る金額が確定するため、購入の資金計画が立てやすくなります。
• デメリット／住み替え先となる希望物件がなかなか見つからない場合は、先に自宅を引渡すことになりますので、その間の仮住まいが必要です。

購入を先行する場合

• メリット／仮住まいなどの費用が不要で、引っ越しもスムーズ。希望物件をじっくり探すことができます。
• デメリット／購入先の資金が先に必要な場合は、ローンを組むなどの手続きや費用が必要になります。自宅の売却価格がはっきりしないので、購入先の予算が立てにくいかもしれません。

大和ハウスリアルエステートによる「買取保証付の仲介」「買取」もご利用いただけます

ご自宅の売却にあたり、当社では通常の「仲介」だけでなく、「買取保証サービス付の仲介」や「買取」もお選びいただけます。「買取保証」は、仲介で売却できなかった場合、当社が買取をする保証付です。「買取」は、ご自宅を当社が買い取ることで不動産の早期売却・資金化を図っていただけます。

売却物件の媒介契約と販売活動

ご自宅の売り出し価格を決めていただき、当社と媒介契約を締結します。仲介を依頼する際の媒介契約は3種類あり、販売を依頼できる不動産会社の数が違うなど、内容が異なりますので担当者によくご確認ください。
契約締結後、チラシやホームページ、大和ハウスグループのお客様へのご紹介など、さまざまな販売活動を行います。

媒介契約の3つの種類

（1）一般媒介契約

（2）専任媒介契約

（3）専属専任媒介契約

具体的な販売活動は？

1. 新聞の折込チラシや宅配チラシで近隣地域にピンポイントで告知
2. 住宅情報誌などへの掲載
3. 当社ホームページをはじめ、SUUMO・at homeなどの不動産情報サイトへの掲載
4. 360度パノラマ写真による対象不動産のご紹介、オープンハウスの開催
5. 提携会社及び購入希望者への優先的なご紹介
6. 指定流通機構（レインズ※）への登録　など

※国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータ・ネットワーク・システムで、オンラインで結ばれている多数の会員不動産会社間で物件の情報交換ができます。レインズに登録することで多くの不動産会社に情報を公開できるため、たくさんの不動産会社に販売を依頼されなくても、ご購入者をいち早くご紹介できます。

建物状況調査（インスペクション）と建物設備保証

戸建てやマンションの売買時、建物の構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分の状態を把握するため、国土交通省指定の講習※1を修了した建築士による建物状況調査を行います。事前に建物の状態を把握することで、補修を含むリノベーションなどの計画が立てやすくなります。
さらに、シロアリの検査や住宅設備の動作確認も行い、適合した物件には保証会社による建物瑕疵保証や住宅設備保証が付けられます。売主様・買主様のどちらにとっても安心材料となり、スムーズな売買につながります。

• ※1　既存住宅状況調査技術者講習
• （注）建物状況調査、シロアリの検査や住宅設備の動作確認については、別途検査費用と保証料が必要です。

建物設備保証の一例

• D’s Bridge 売却斡旋サービス
  大和ハウス工業が分譲・大和ライフネクストが管理するマンション
• リブネス仲介保証サービス
  戸建て・マンション

※保証内容やご利用条件などの詳細はお問い合わせください。

購入物件を検討して申し込む

売却と並行して、当社よりお客様のご要望に応じた物件情報をご紹介し、物件見学へご案内します。購入先行で進める場合は、じっくりと時間をかけてお探しいただけます。
気に入った物件には、不動産会社各社所定の申込書で購入を意思表示しましょう。契約書に記載される売買代金やその支払い方法、引渡しの時期などの内容を前もって決めていきます。

物件見学のポイント

• 入居中の売り出し物件については、あらかじめ見学希望日を売主側に伝えておきましょう。すぐに見学できない場合があります。
• 最寄り駅や公共施設は、実際に足を運んで利便性を確認しましょう。
• 気に入った物件については、平日や夜、雨天の状態も確認してみましょう。
• 建物の維持状態や日当たり、騒音状況など、広告では確認できないことを重視して物件を見学しましょう。

物件見学時のお役立ちツール

便利な物件チェック表（マンション、土地・戸建て）をご用意しています。印刷してご利用ください。

物件チェック表はこちら（マンション）

物件チェック表はこちら（土地・戸建て）

購入申し込み時の注意点

• 購入申し込みを依頼する不動産会社が契約時、仲介に入ります。信頼できる不動産会社かどうか確認しておきましょう。
• 契約内容の取り決めを行う手続きのため、一度に複数の物件に対して購入申し込みはできません。
• 購入希望条件は、申し込み手続き時に漏れなく伝えましょう。売買契約後の希望条件の変更は、契約内容変更手続きとなり、対応できない場合があります。

リノベーションをご検討の方はこちら

売却・購入の売買契約を締結する

売主様、買主様のお互いの希望価格や条件が合えば売買契約となります。交渉はすべて当社の営業担当者が行います。

売却の契約

購入者が決まると、購入希望者から「購入申込書」を受領し、契約価格や引渡しの日程などの条件について調整を行います。売主様、買主様が合意に至ったら、売買契約を交わします。
売買契約の合意後は、次のような内容を確認し、売買契約を締結します。

（1）売買契約にあたって、売主様は物件の状況を報告します。

リフォームの履歴、雨漏りがあるかないか、近隣に嫌悪施設がないかなど、細かい状況についても報告します。

（2）設備の状況や付帯の有無を確認します。

物件に付帯するキッチンや給湯器、エアコンなどの設備・備品について、不具合や故障の有無などを報告します。設備の説明書が残っている場合は、引渡し時に買主様へお渡しいただきます。

（3）不動産売買契約を締結します。

宅地建物取引士による重要事項の説明など、契約条件の詳細を確認します。

（4）売買契約書の条項に基づいて権利や義務を履行することになります。

引渡し時には、契約時と同じ状態で引渡すことが条件となります。契約内容に違反すると違約金の支払いが必要になる場合もありますので、トラブルにならないよう現状を正確に報告し、不明な点は不動産会社に確認しましょう。

【売買契約時にご用意いただく主なもの】

• 権利証または登記識別情報
• 仲介手数料（別途消費税及び地方消費税が必要です）
• 実印
• 設備表
• 契約印紙（売買契約書に貼付するため）
• 物件状況など報告書
• 本人確認ができる書類（運転免許証、パスポート、健康保険証など）
• その他
  • 建築確認通知書、検査済証
  • 固定資産税納税通知書

購入の契約

売買契約に先立って重要事項説明を受けます。重要事項説明は、宅地建物取引士が購入物件の概要を説明します。内容をよく理解した上で売買契約に臨みましょう。売買契約書には、売買代金や売買対象面積、引渡し時期などが記載されます。また、契約関係書類に含まれる「設備表」と「物件状況等報告書」で売買契約時の物件の状況を確認しましょう。

【売買契約時にご用意いただく主なもの】

• 手付金（売買代金の5～10％が目安）
• 印鑑
• 本人確認書類（運転免許証、パスポート、健康保険証など）
• 仲介手数料
• 収入印紙（売買契約書に貼付するため）　など

融資契約を締結する

住宅ローン利用の方は売買契約後、金融機関に融資の本申込を行います。融資承認までに要する日数は金融機関によってさまざまです。スケジュールに余裕を持って融資申し込みを行いましょう。
融資の承認後、決済日までの間に金融機関と融資の契約を行います。この融資契約で融資金額、融資実行日が確定します。

ローン申込時に必要なもの（金融機関によって異なります）

• 実印
• 住民票謄本
  ※家族全員の記載、続柄記載があるもの
• 印鑑証明書
  ※発行後３ヵ月以内のもの。共有される場合は共有者全員分
• 公的収入証明（住民税決定通知書、納税証明書など）
• 健康保険証、身分証明書の写し
• 購入物件の契約書類一式、登記関係書類一式
• その他勤務先からの源泉徴収票、確定申告書の写しなど

融資契約時の注意点

• 融資期間や融資金額の変更希望は、融資契約までに通知しましょう。変更内容によっては、融資の再審査が必要となります。
• 金融機関での手続きのため、原則、平日の日中に契約を行います。

売却の残代金受領と引渡し

残代金の受領と同時に物件（鍵）の引渡しを行うことで取引が完了します。それまでに隣地との境界確認、引っ越しや公共料金の清算を済ませて買主様へ引渡しできる状態にします。売買契約時に取り決めした状態で引渡しをしなければならないため、退去した後に状況を確認しておきましょう。
買換えの場合、自宅の引渡しと新居へ入居するタイミングの調整が必要となります。先に新居へ引っ越してから引渡しを行うのが一般的ですが、売却代金を先に受け取らないと新居の残代金を支払うことができず、新居へ引っ越しできない場合は「つなぎ融資」を受けて新居の残代金を支払わなければならなくなります。決済で売却代金の受け取りをした後、引っ越しまでの数日間、買主様に引渡しを待ってもらうよう取り決めをする場合もあります。余分な費用を掛けることなく、スムーズに住み替えができるように、事前に不動産会社に相談しておくことが大切です。

決済時に必要な主なもの（決済条件によっては他に必要なものがあります）

［必要な費用］

• 仲介手数料
  ※別途消費税及び地方消費税がかかります。
• 抵当権抹消費用
• 登記費用（売り渡し、抵当権抹消、登記名義人変更費用など）

［用意するもの］

• 登記済証（権利証）または登記識別情報
  ※権利証は対象不動産の内容確認及び所有権の移転登記時に必要。
• 実印
  ※共有者がいる場合は共有者分も必要。
• 印鑑証明書
  ※発行から３ヵ月以内のもの。共有者がいる場合は共有者分も必要。
• 物件の鍵一式
• 固定資産税納付書
• 固定資産税の納税通知書
  ※固定資産税・都市計画税の年税額確認のため必要。
• マンションの場合／管理規約・使用細則、総会資料などマンション管理会社から配布されているもの
• 戸建ての場合／建築確認通知書、検査済証
• 戸建て・土地の場合／土地測量図面

購入の残代金決済と引渡し

購入する物件の残代金を売主に支払います。司法書士の立ち会いのもと、登記申請の手続き書類に署名・押印を行います。これらの手続き終了後、物件（鍵）の引渡しを受けます。決済場所は住宅ローン利用の場合、ローン申込金融機関で行うのが一般的です。

残代金決済時に必要な主なもの（決済条件によっては他に必要なものがあります）

［必要な費用］

• 残代金
  ※ローン金額分は決済当日に実行されます。
• 仲介手数料
• 登記費用
• 火災保険料
• 公租公課精算金（固定資産税・都市計画税、管理費などの日割り精算金）

［用意するもの］

• 本人確認書類（運転免許証、パスポート、健康保険証など）
• 印鑑
  ※住宅ローン利用の場合は実印。
• 住民票
• 金融機関通帳と通帳のお届け印

リノベーション

リノベーションのご要望をお聞きし、プランをご提案いたします。工事の契約時には、工事注文書や契約書などにしっかり目を通してください。仮住まいや荷物を保管するトランクルームのレンタルが必要な場合は、その手配も忘れずに。住みながら工事を行う場合は、キッチンやトイレなどの水まわりが使えない日時を確認しておきましょう。

依頼先を選別するポイント

• 的確な質問をしてお客様の希望をうまく聞き出してくれるか？
• 希望に合った提案を行ってくれるか？
• 提案する商品について知識が豊富か？
• プロとして気付いた点を逐次、報告・提案してくれるか？
• 見積もりは項目ごとに費用の明細がわかりやすく、メーカー品番、価格、数量、工法、施工範囲などが具体的に書かれているか？　など

確定申告

住宅ローンを利用して購入された方は、入居の翌年に確定申告をすると、年末のローン残高に応じて所得税が還付されます。

確定申告時に必要なもの

• 住宅ローンの年末残高証明書（融資先より発行）
• 新住所の住民票
• 入居物件の登記簿謄本
• 売買契約書の写し
• 認印
• 勤務先からの源泉徴収票　など