購入に関するQ＆A
買主様のご事情について
- Q夫婦で共有名義にして購入する際の注意点は？
- A夫婦それぞれで不動産購入資金を出す場合は、出資した割合に応じて共有名義の持ち分を決めなければなりません。また、夫婦それぞれが資金を出したにも関わらず、名義が夫婦どちらか一方だけになっている場合は、名義人となった方への贈与とみなされ、贈与税の対象になる場合もあるのでご注意ください。
- Q買換えの際、売却と購入はどちらを先にした方がいいですか？
- A売却資金で新しい住まいを購入する場合は、売却を先行するほうがいいでしょう。ローンがない場合や既に完済している場合、自己資金にゆとりがある場合は、購入を先行させてもいいでしょう。
売却と購入、どちらを先にする場合でも、「万が一売れなかったら…」という不安を解消する買取保証サービス付の仲介※をご利用いただくことが可能です。※ご利用には諸条件があります。
購入する不動産について
- Qどんな種類の不動産でも相談できますか？
- A当社営業エリア圏内であれば、土地・戸建て・マンションなどの個人向け不動産をはじめ、ビルや倉庫・工場など事業用不動産など、個人用・法人用の不動産に関わらずご相談いただけます。
- Qリノベーションした物件を購入する場合のメリット、デメリットは？
- Aメリットは購入してすぐに入居できること。あらかじめリノベーションされているため、買主様がご入居前にリノベーションする必要がなく、住宅購入当初の支出を抑えられます。デメリットは、買主様のご希望や好みに合わない仕様もあることです。住まいに対してのご希望や好みが明確な方は、購入後、ご自身で好きな仕様にリノベーションされることをおすすめいたします。
- Q坪数はどのように計算するのですか？
- A土地などの広さを表す単位として、よく「坪」が使われますが、平米数から坪数を算出する時は「○○m2×0.3025＝△坪」と計算します。おおよその目安ですが、2帖≒約1坪≒3.3平米だとお考えください。
- Q駅などからの徒歩時間は、どのような基準で決めているのですか
- A道路距離80メートルごとに1分と換算し、1分未満の端数は1分として切り上げて表示しています。
資金・費用について
- Q購入にかかる税金や諸経費はいくらぐらい必要ですか？
- A不動産を仲介で購入する場合は「印紙税」「登録免許税」「不動産取得税」などの税金、ローンを利用する場合は「事務手数料」や「保証会社保証料」など、さらに「仲介手数料（別途消費税等が必要）」が必要です。売買代金以外にかかる諸費用は、一般的に売買代金の6～9％ほど必要になりますので準備しておきましょう。他にも引っ越し費用やカーテン、照明器具などの費用も見込んでおくといいでしょう。
- Q手付金はいくらぐらい必要ですか？
- A一般的に多いのは、手付金は売買価格の10％を売買契約時に売主様へ支払うケースです。手付金を小額にすることは可能ですが、売買契約書に「手付金の放棄によって無条件で契約を解除することができる」という条項があることから、安易に契約解除ができないよう、目安として10％にしています。売主様、買主様双方にとって、小額の手付金に設定するのは望ましくありません。
- Q購入代金の支払いはいつですか？
- A購入代金は、売買契約時と引渡し時の2回に分けて支払われるケースが一般的です。まず売買契約時に手付金を支払い、次は引渡し時に残りの金額が支払われます。通常、売買契約時の手付金は現金で支払い、引渡し時の残金は買主様に実行された住宅ローンで売主様に支払われます。購入代金以外の諸費用についても、売買契約時と決済時に支払いが必要となります。
- Q購入した年の固定資産税はどうなりますか？
- A固定資産税は、その年の1月1日現在の所有者に課税されます。そのため、購入した年の固定資産税は、売主様がすでに全額を支払っている場合が多く、引渡し日を基準日として日割りで計算した金額を売主様に支払います。この固定資産税の清算は、決済時に行うのが一般的です。
住宅ローンについて
- Qマイホームの購入計画を立てるとき、何に気を付ければいいですか？
- Aまず、購入予算を決めるにあたって、毎月の返済額とボーナス時にどれくらい返済できるのかを考慮しながら決めます。返済額を決める際には、家族の成長（教育費など）や家計の変動を加味して、長期的に無理のない金額を設定しましょう。その際、変動する収入にできるだけ依存しないよう、ボーナスで返済する比率は少なくした方がいいでしょう。
返済期間は、ローンを組む人の年齢を考慮して、収入のある年齢のうちに完済できるように設定しましょう。
返済額と返済期間が決まれば、どれくらい借り入れできるかを試算します。
ローンの借入先によって融資条件等が異なりますので、購入する不動産が確定し、仲介会社と相談してから借入先を決めましょう。 - Q自己資金が少なくても購入できますか？
- A購入できますが、お客様の状況によっては難しい場合があります。不動産を購入する際、不動産価格の他に諸費用が必要です。自己資金として最低限準備しておきましょう。
借り入れされる方の諸条件によって、不動産価格の100％まで住宅ローンを組める金融機関があります。加えて、購入の際に必要な諸費用についてもローンを組める金融機関もありますが、たくさん借り入れるとそれだけ返済額も多くなりますので、無理のない範囲での借入額をご提案しています。
各種ローンについての詳細は、お気軽に当社担当者までご相談ください。 - Q車のローンが残っていますが、住宅ローンを利用できますか？
- A車などのローンを利用している場合、そのローンの月々返済額も考慮して、住宅ローンを毎月支払えるか審査が行われます。車などのローン返済額が多い場合は、住宅ローンの借入額が制限されるなどの影響が出ますのでご注意ください。
不動産のチェック事項や見学について
- Q不動産を購入する際のチェックポイントは？
- Aマンション、戸建て、土地、事業用物件など、個々の不動産によって確認するポイントは変わります。また、ご購入される人が何を重視するか、どんな用途で購入されるのかによっても異なります。
不動産の種別ごとにチェックポイントをまとめた物件チェック表をご用意していますので、プリントアウトしてご利用ください。 - Q入居中の住まいを見学する時の注意点は？
- A中古住宅を購入する場合、売主様が入居中のケースがほとんどです。家具が置かれているので、購入後の生活も想像しやすいはず。見学の際には遠慮せず、しっかりと室内の状態を確認しましょう。
家具については、テレビやソファの位置関係などを想定し、どれくらいのサイズが置けるか確認します。事前に、今のお住まいにある大きな家財のサイズを測っておくとイメージしやすいでしょう。メジャーや物件チェック表を持っていくと見落としがありません。また、収納はできる範囲で売主様にお願いし、容量や造りを見せていただきましょう。
売主様に、お住まいになられてから気付いた良さや周辺の環境などを聞ける点もメリットです。 - Q古家付きの土地を購入する時の注意点は？
- A建物の解体費用とその負担区分を確認することが大切です。「古家付き土地」として販売されている価格に、建物の解体費用が含まれているか、または含まれていないのであれば解体費用はどれくらい必要か、担当営業に必ず確認してください。
建物の構造がコンクリート造の場合、木造の建物より解体費用がかかります。解体の時間もかかりますので、新築される際にはスケジュール調整も必要です。 - Q雨漏りなど建物に不具合がある物件を購入する時の注意点は？
- A雨漏りやシロアリの被害など売主様から事前に確認したことにつきましては、買主様にもあらかじめ不具合があることを知っていただいた上で売買契約を締結します。
補修の費用負担などの諸条件につきましては、ご契約前に売主様・買主様のご意向を当社が調整させていただきます。 - Q中古住宅の場合、照明器具やエアコンは付いていますか？
- Aビルトインのエアコンや新築分譲時に付帯していたものを除き、後付けのエアコンは基本的に売主様が取り外します。
ただし、売主様のご厚意で置いていかれる場合もあります。売主様が残す設備内容につきましては、売主様・買主様それぞれのご希望を考慮して、「設備表」の書面で契約前に確認していただきます。
スムストックについて
- Q点検・補修をしていなくても、保証が切れていても大丈夫ですか？
- A
ご安心ください。長期保証システム期間終了後も、必要な点検＆メンテナンスを実施することで再保証。スムストック査定も受けられます。
- Qスムストック住宅販売士とはどんな資格ですか?
- A宅地建物取引士の資格を有し、建物の構造やメンテナンス制度などについて各社で実施する一次試験、（一社）優良ストック住宅推進協議会が実施する二次試験に合格した後、研修カリキュラムを終了して初めて認定される資格です。不動産のプロであると同時に建物のプロでもあります。
- Qダイワハウスの戸建住宅は、すべてスムストックですか?
- A鉄骨の場合は、1981年6月1日以降にご契約した鉄骨プレハブ住宅が対象です。木造の場合は、2001年4 月1日以降にご契約したD-COMS工法、D-フレーム工法及びxevo Granwood工法の住宅が対象となります。また、定期点検を受けていただいていることも条件となります。
※定期点検が未了の場合は、臨時点検を受けていただくことによりスムストック査定の対象となります。
- Q他社に頼んでもスムストック査定はできますか?
- A協議会加盟各社のスムストック住宅販売士は、自社の物件のみスムストック査定を行えます。ダイワハウスの場合、大和ハウスリアルエステートが対応しています。
- Q保証や保険は付きますか?
- A建築当初の初期保証の残存期間内であれば、次の購入者に引継ぎができます。また、保証が切れていても「既存住宅瑕疵保険」が付保されている物件もあります。詳しくはお問い合わせください。
- Qスムストック査定は高く売れるのですか?
- A相場より高く売れるということではなく、その建物の適正な評価をする査定方式です。販売時には建物価格と土地価格を分けて表示しますので、建物の正しい価値がわかります。
- Qスムストックに特別な付加価値はありますか?
- Aスムストック会員各社は国が制定した「住生活基本法」をもとに早くから建物の長寿命化に取り組んできました。その取り組みに対して、大手金融機関が「スムストック専用住宅ローン」の商品開発をしたり、国が進めている「安心R住宅」の団体登録に第1号として登録されたりするなど、民間も国も注目しています。
※スムストック専用住宅ローン、安心R住宅についての詳細はお問い合わせください。
投資用不動産について
- Q家賃収入の他にもメリットはありますか？
- A税金面でのメリットがあります。「不動産所得」は所得税の対象になりますが、赤字の場合は、その損失分を他の収入から差し引いて課税される「損益通算」が可能です。例えばサラリーマンなら「給与所得」と赤字の「不動産所得」を合算できるので、課税が少なくなり、税金も少なくなるというわけです。損益通算できないケースもありますので、専門家によくご相談ください。
また、固定資産税も軽減されます。アパート・マンションが建つ「小規模住宅用地」は、駐車場用地に比べて課税額が低く、その結果、土地にかかる固定資産税を圧縮できます。
さらに、相続税においてもメリットがあります。投資用不動産の場合、土地は路線価で評価されますが、路線価は実勢価格の70～80%になるのが一般的です。加えて「貸家建付地」として2割前後の評価減があります。建物も「固定資産税評価額×0.7」で評価されるため、相続対策としても役立ちます。 - Qワンルームマンションなどの区分所有の投資と一棟投資の違いは？
- Aマンションの一棟買いは、元手として億単位の購入金額が必要です。物件を担保にできれば資金を借り入れることはできますが、空室が多ければ返済の負担だけが大きくなります。また、投資金額が多額なため、地震による倒壊や周辺環境の変化による入居率低下など、万が一の際のリスクも大きくなります。メリットとしては、区分投資と比較すると利回りが高くなることが多く、家賃収入も多額になるためキャッシュフローが良くなり、投資資金を早く回収できます。
ワンルームは、購入価格を低く抑えられますが、空室になると賃料収入がゼロになり、返済だけが残ります。ただし、一棟買いのリスクを考えると、ワンルームを数戸購入して、リスクを分散させる方法もあります。また、サブリースが可能な物件であれば、空室リスクも軽減できます。 - Q中古マンションへの投資はどんな特徴がありますか？
- A中古マンションは、新築に比べて価格が低いことが多く、投資利回りの高い物件を見つけられます。価格が低いからといって質が悪いわけではないため、家賃もそれほど低くはなりません。入居状況や過去の空室データから収入の見込みを立てやすいのも安心材料です。
ただし、建物本体や設備の老朽化は否めませんので、事前に管理状態をしっかりと確かめて、投資する価値があるか判断しましょう。間取りや設備が古くても、リノベーションやメンテナンスで付加価値を高めれば競争力も上がります。 - Q投資物件の「エリア」の選び方を教えてください。
- Aどのエリアの物件に投資するか見極めるには、エリアの成長性や需要をチェックしましょう。
まずは将来、人口が増えるエリアを選びましょう。市区町村の人口動態などを調べ、特に若年層や世帯数が増え続ける可能性が高いエリアに注目を。当然、企業が集まるビジネス街や商業地に近いエリア、ターミナル駅に近かったり電車の複数路線が使えたりするエリアが有望です。企業や工場、大学などの進出計画が立ち上がっていないかもチェックしておきましょう。
そうなると都市部の方が需要を見込めますが、物件も多く競争率も上がるため、物件の魅力が問われます。地方の場合は、都市部より安く購入できるため、高い利回りが期待できます。人口減少が進んでいても、大学が近い、大きな駅が近いなどの利点があれば検討する価値があります。 - Q不動産投資は多額の自己資金が必要ですか？
- A一般的には物件価格の20%程度の自己資金が必要ですが、それ以外は借り入れして投資するのが通常です。自己資金や年収が多いとローンの審査にも有利になります。
物件自体を資産として担保にできれば、金融機関によっては全額を借り入れでまかなうことも可能です。ただし、返済額が大きくなると、手元に残るキャッシュが少なくなり、空室率の増加や家賃滞納、突然の修繕費などのリスク発生時に大きなダメージを受けることになります。 - Q不動産投資にはどんなリスクがありますか？
- Aまず「空室リスク」が考えられます。入居者がいないと収入がなくなり、借り入れの返済負担が重くなります。リスクに備えるには、駅から近い都市部など、将来にわたって安定した需要を見込めるエリアへの投資が理想的です。また、老朽化による空室リスクに対しては、リノベーションや最新設備への交換などで、物件の魅力を高める対策も必要となってきます。
「自然災害リスク」としては、地震などの自然災害による倒壊で収入がなくなる場合も考えられますが、保険加入である程度カバーすることもできます。
収入がなくなる「滞納リスク」に対しては、家賃回収に実績のある賃貸管理会社に依頼して備えましょう。
また、不動産の売却には日数がかかるため、現金や株式投資に比べて資産の「流動性」が低くなります。相続対策として不動産投資をお考えなら、相続税として払える現金を手元に残しておきましょう。 - Q物件を選ぶときのポイントは？
- Aその物件にご自分が住むと考え、その際に気になることをチェックしてください。駅からの距離、周辺環境、眺望、間取りや面積、日当たり、設備など。もちろん、それとは別に投資対象としての見極めも欠かせません。長期にわたって返済するのですから、長期間、入居者を惹きつけて収入が得られるかが重要です。一般的に借り入れの返済は20～30年かかり、投資金額を回収するのにも15年程度は必要です。その期間、エリアに将来性があるか（人口、交通、施設など）、環境が変わる可能性はないか、など長期的なスパンで考えましょう。
- Q入居者募集や日常の管理は大変ですか？
- Aご自分で管理すると経費を抑えられますが、管理会社に任せるのが一般的です。入居者募集から契約に始まり、日常管理として清掃、家賃回収、設備トラブルの対応、入居者同士のトラブル仲裁まで、煩雑でストレスの多い業務が発生します。管理会社に委託すれば負担が大きく軽減されるだけでなく、メンテナンスやリノベーションの相談など、専門家としてのアドバイスやフォローも受けられます。
サービスメニュー
不動産のお取引にかかわる大和ハウスリアルエステートの多彩なサービスメニューをご紹介します。
