不動産コラム

マンションのリフォーム費用は、各リフォーム会社のホームページを参考にすると、70㎡程度までのファミリータイプであれば300～700万円位で考える方が多いと言われています。リフォームする人の多くは、自身の住み心地を改善するためや、設備故障の修繕などを目的としています。なかにはマイホームの売却前に物件の価値を高め、価格を上げる目的でリフォームを検討する方もいるでしょう。では、物件を高く売却する目的のリフォームにはメリットがあるのでしょうか？   部屋を綺麗にして新築同然にすれば、その分付加価値が付いて高く売れるかもしれない、そう考える方は多いと思います。新品のシステムキッチン、新しいお風呂、最新型のトイレに、傷の無いフローリングなどにしてから売れば、相場よりかなり高く売れるだろうと予想されることがほとんどです。しかし、リフォーム費用を上乗せした価格で売れるのか否か、リフォーム時の注意点、一戸建てのリフォーム事情も含めて、売却前にリフォームするメリット・デメリット、リフォーム以外での価値の上げ方を紹介します。 中古物件の売却でリフォームをするメリット・デメリット ・メリット 物件写真をアップするときに綺麗に見せることができます。最近はネットの物件検索サイトで条件や写真を見てから内見の希望を出すのが主流ですので、最新の設備などはアピールポイントになります。また、壁や設備が綺麗になるため、お客様の内見時に清潔なイメージを与えることができます。古いタイプの和室などで、床の間や押入のある部屋はほとんど需要がないのが現状ですが、フローリングの洋室などに変更することによって需要のある部屋を増やせることもメリットです。家全体にリフォームをかけることにより、新築に近いイメージを創り出すことができます。 ・デメリット マイホームを売却する場合、中古物件として売り出されます。中古物件は一定の売却事例があることが多く、その範囲内でないとなかなか売れなくなります。リフォームで内装が綺麗になって売りやすくなると思われがちですが、かかった費用をそのまま価格に上乗せすると他物件より高くなってしまい、それだけ買い手がつきにくくなります。仮に500万円かけてリフォームしたとして、立地や築年を考慮に入れた相場3,000万円の物件を3,500万円にしてしまうと非常に売りづらくなります。そもそも、相場より高いと内見まで至らないことが多くなります。もう一点気を付けてほしいのが、中古物件の場合内装だけを綺麗にしても、マンションだと玄関扉やバルコニーを含む共用部、戸建てだと外装・庭を含む外構は古いままだということです。リフォームで費用をかけても外観までは新築のようにはならないのです。 ・どうするべきか 中古物件の売却で重要なのは、相場でしか売れないことを考慮し、商品価値を最低限整えるにはどうすれば良いか？という考え方です。 一例をあげると、壁クロスの貼替とクリーニング業者による徹底した清掃です。クリーニングは後述しますが、壁クロスの貼替は普及品であれば1㎡あたり1,500円程度でできます。70㎡のマンションだと人件費を足しても15万円ぐらいの計算になります。クリーニング費用と併せても30万円位を目安に考えておけば充分でしょう。この程度の費用感であれば、価格にリフォーム代を上乗せせずに売買市場に出せるため、早く売却できる効果があります。 売却前にしておいたほうがよいこと 売却の為に大規模なリフォームが必要ないのは前述しましたが、やっておくべき修繕やクリーニングはあります。暮らしでよく使う設備の状態は必ず確認しておきましょう。エアコン、食器洗浄機、浴室乾燥機、ディスポーザー、換気扇などは個体差がありますが、10年~20年程度の寿命があります。これらが壊れている場合や動作不良がある場合、修繕または交換しておきましょう。 また、排水管のつまりや汚れを放置している方も多くいます。専有部分内の床下配管などは区分所有者の責任となります。配管洗浄の業者がいますので、流れが悪いとか臭いが気になるなどの症状がある場合、専門業者に依頼して洗浄してもらっておきましょう。 一戸建ての場合は、ホームインスペクション業者に建物の基礎部分や躯体、屋根の状態を見てもらうことが大切です。もしくは、既存住宅売買瑕疵保険に加入し、事前検査をしておくと安心です。引き渡し後に躯体などに瑕疵があった場合、売主の補修費用を担保してくれます。木造戸建てで築年数が30年以上の場合は、建物に関して契約不適合責任を負わない特約を売買契約書に盛り込んでもらうことも大切です。 ・クリーニング 床や水回りなどを中心にしっかりとクリーニングをした場合でも70㎡程度なら10万円もあれば大丈夫です。お風呂やキッチン・トイレは特に、使用感が残っていると内見時に嫌悪感を与えます。クリーニング業者は、専用の機械や道具、洗剤を使い、驚くほど綺麗に仕上げてくれます。お風呂場の水垢・湯垢、目地のカビなどは自分でこすってもなかなか綺麗になりませんが、プロの手にかかればとても綺麗になります。住んでいた期間が短くてほとんど汚れていない場合を除いて、クリーニングをしてからの売却はおすすめです。内見時の印象が非常に良くなります。 リフォームするなら専門業者に相談すべき リフォームすべきかそのままで売却するかを悩んでいる場合、不動産業者に相談するのも手です。価格帯や売れやすさを考慮して、リフォームすべきかどうかやその内容についてもアドバイスしてくれます。 売却事例が多い業者であれば、買主目線で直すべき箇所を熟知しているため、おすすめのリフォーム・修繕ポイントも教えてもらえます。 ただし、中には不動産業者とリフォーム業者が癒着していて、紹介料やキックバック目的でリフォームを進めてくることがあります。押し売りには注意し、信頼できる業者・担当者を選びましょう。 まとめ 結論として、売却前のリフォームは必ずしも物件価格を高めるとは限らないといえます。売却のためにはできるだけお金をかけずにポイントで手を入れ、丁寧なクリーニングをすることが大切です。