不動産コラム

終身にわたって持ち家の賃貸運用をサポートしてくれる「マイホーム借り上げ制度」。 利用するには一定の条件を満たす必要がありますが、「定年後も一定の収入を得るために不動産を活用したい……」「夫婦で住み替えを検討しているけど、予算がまだ足りない……」とお考えの50代以上の方々にとって、老後の不安を解消してくれる魅力的な内容となっています。 「どのような制度内容なのか？」 「制度利用に必要な一定の条件とは何か？」 「どのようなメリット・デメリットがあるのか？」 マイホーム借り上げ制度の全体像や利用方法について、資産活用、不動産購入、老後資金対策等に詳しい、LBプランニングの代表、ファイナンシャルプランナー中野敦成さんに詳しく伺いました。 マイホーム借り上げ制度はJTI（移住・住みかえ支援機構）が設けた制度。 賃貸活用を検討している方の持ち家を借り上げ、家主に変わって第三者に転貸。 転貸収入のうち7〜８割程度が家主の収入となります。 賃貸運用で一番のリスクとなる「借り手」をJTIが見つけてくれるので、賃貸運用における家主の負担はほとんどありません。 「持ち家を賃貸に出す場合は、ご自身で借り手を探すか、仲介業者に依頼するか、選択肢は２つに絞られます。うまくいけば賃貸収入で利益を生み出すことができますが、借り手がみつからないと管理費用だけがかかり、収入を得られないリスクがあります。「空室時も一定の賃料を保証してくれる」ことと「借り手を見つける」という賃貸運用の難しさを、JTIでサポートするのが、この制度の特徴的な部分ですね」 この制度に近いサービスは民間にもあるものの、国の予算において債務補償基金が設定されて運用されるのははじめて。万が一の時の賃料は国の予算による基金で保証されているので、より多くの方々に安心して利用できるようになりました。 「民間のサービスの場合は、営利目的のため立地や築年数など条件がシビアで利用できる物件が限られていました。それに比べるとマイホーム借り上げ制度は、一定の条件が設けられているものの、より使いやすい制度になっています」 実際に利用する際は、JTIの相談員であるハウジングライフプランナーと打ち合わせを行いながら、条件面の確認を進めていきます。診断やリフォームに関しても任せることができるため、賃貸準備の負担を最小限に抑えることができます。 賃貸活用の手間やリスクを受けることなく、一定の収入を得られるこの制度は、住みかえを検討している方（空き家の処分に困っている方）や賃貸活用に興味がある方にぴったりな制度です。 しかし、制度利用には一定の条件が含まれています。 次に、マイホーム借り上げ制度を利用する場合の条件について、中野さんに伺いました。 初期コストがネック！マイホーム借り上げ制度の条件とは？ マイホーム借り上げ制度を利用する場合の条件として代表的なのが以下の４つ。 ・日本に居住する50歳以上の方（原則として国籍は問わず）。または海外に居住する50歳以上の日本人。 ・JTIが指定する建物診断を家主の負担で受けること。1981年６月の新耐震基準以前に建てられた住宅に関しては、原則として耐震診断を受けること。 ・抵当権（住宅ローンなど）が設定されている場合は、支払いを完了させるなどを行い、抵当権を外してもらうか、JTI協賛金融機関に借換えるを移行すること。 ・火災保険に加入すること。 これらの中でもデメリットとなるのが、建物診断と耐震診断。自己負担での診断が必要となる他、診断結果がJTIの基準に満たない場合はリフォームを行なう必要があります。 「耐震基準に問題がある場合は、耐震リフォームを行なう必要があります。その他、審査によっては水回りや畳、建具、壁紙、天井などのリフォームが必要になる可能性があります。建物の劣化が進んでいる場合は、ある程度のコストが必要です」 住宅の状態によって、コストがかかるのが、マイホーム借り上げ制度を利用する上でのデメリットです。 安定した収入が魅力！マイホーム借り上げ制度の収入と契約 収入に関しては運用手数料の15％をJTIに支払い、残りが家主の収入となります。 「この制度では、相場よりも安い賃料が設定されますが、借り手がみつからなかった場合でも、賃料が入ってきます。「賃貸で稼ぎたい」というような、収益を追い求める方にはあまり向かないかもしれませんが『安定した収入』をお求めの方には有効活用いただける制度だと思います」 契約内容は、終身にわたってサポートする「終身型」と３年ごとに契約更新する「３年定期借家契約」の２種類。 ・終身型 住宅が賃貸可能な状態まで、もしくは家主と共同生活者（妻など）の両方が亡くなられるまで、借り上げを行う。 ・３年定期借家契約 ３年の定期契約。３年ごとの更新で、賃貸として継続するか、賃貸契約を破棄してマイホームに戻すかを決めることができる。更新までの間に解約することはできない。途中で終身型の契約に変更することも可能。 最期の最期まで賃貸活用するか、試験期間として利用してみるか、一人ひとりのライフプランに合わせて契約内容を選択することができます。 老後の収入として、空き家対策としてマイホーム借り上げ制度を 「コストがかかる」「個人で行うよりも収入が減る」の２点以外は、メリットが多いのマイホーム借り上げ制度。新しい制度であることから、まだまだ利用者は少ないと中野さん。 中野さんの相談実績の中では、広い一戸建てから手ごろな広さのマンションへの住み替えを検討している退職後のご夫婦が、この制度の利用を検討しているとのこと。 年齢を重ねると管理や運用を行うのは体力的に難しくなるため、管理や運用はJTIに任せつつ、安定した収入が得られるこの制度に興味を持ったとのこと。 デメリットもあるものの「賃貸物件の管理・運用を行わなくてもよい」「安定した収入が保証される」など、マイホーム借り上げ制度は、さまざまなメリットを含んだ制度です。 空き家の活用方法にお悩みの方や不動産の賃貸活用にご興味がある方は、マイホーム借り上げ制度の利用を検討してみてはいかがでしょうか？ 大阪のファイナンシャルプランナーFP事務所LBプランニング 代表　中野敦成 ＜プロフィール＞ 2005年４月から独立ファイナンシャルプランナー事務所ＬＢプランニングを開設。ファイナンシャルプランナーとして、生活設計のアドバイス、コンサルティングを行っている。資産運用方面では、近代セールス、ＢＩＧＬＯＢＥマネー、大阪市信用金庫などでの執筆や労働組合、ＦＰ向け勉強会での講師を務める。 個人の資産運用アドバイス、資産管理などを行う。NHKニュース番組『ニューステラス関西』など、メディアの出演実績も豊富。 ＜URL＞ http://www.lbplan.net/