不動産コラム

資産運用の手段としてよく挙げられる「不動産投資」は、多くのメリットがあり、自己資産を増やすことのできる魅力的な投資です。一方で、不動産投資を始める前には、あらかじめ失敗のリスクについても学んでおく必要があります。   今回は、多くの方の資産運用の相談に乗ってきた、大阪のFP事務所LBプランニングの中野敦成さんに、不動産投資の魅力と注意点について詳しく伺いました。 不動産投資とは？   そもそも、不動産投資とは、不動産・土地・建物などを所有して誰かに貸すことで、家賃や地代による収益を上げる投資です。一般的には、不動産投資と聞くと、「マンションの一室を買って、住みたい人に貸す」ことをイメージする人が多いのではないでしょうか。   そもそも、不動産投資などの「投資」というと、「投資で儲けて早期退職したい」といった夢を抱いて取り組まれる方が多いのでは？と思うかもしれません。しかし、以前こそそういった方が多かったものの、今は別の理由から投資を検討されている方が増えていると中野さんは話します。   「投資の相談に来られる方の多くは、老後の不安から投資を検討されています。年金が十分に貰えないだろうといわれる世の中で老後を過ごすには、今の仕事以外の収入源を用意しておかないといけないという危機感を抱いているようです。また不動産投資を始める理由でもう1つよく聞かれるものとして、収入が上がりづらい中で、お給料＋αの収入源を持っておきたいというものもあります。」   つまり、老後のため、あるいは今の生活の維持や直近の出費に備えて、収入を補うような役割として不動産投資を検討する方も増えているのです。 不動産投資のメリットとデメリット（リスク）とは？   では、不動産投資にはどのようなメリットとデメリット（リスク）があるのでしょうか。 中野さんは、他の投資と比べた不動産投資のメリットをこのように挙げます。   「不動産投資は、長期的に安定的な収入が期待できる点は特徴的です。たとえば株式投資やFXだと、短期で金額の変動がありますが、不動産投資の場合、収入である家賃の金額が大きく変動することはありませんよね。だから安心感があります。また、ローンを組んで購入できる点も不動産投資ならではだといます。今、手持ちのお金が少なくても、ローンを組むことで希望の投資物件を借りることができるので、始めやすいのではないでしょうか。」   ▲不動産投資のメリット ・長期的に安定した収入が期待できる（家賃は一定であり、1〜2カ月で退居する人は稀なので、空室にならなければ安定している） ・一般の住宅購入時と同じように、ローンを組んで購入できる（今の手持ちの現金が少なくても、投資を始められる） ・手離れがいい（特にワンルームマンションの場合は、管理会社に清掃や入居者探しを委託できるため、購入後にはそれほど手間が掛からない） ・生命保険代わりになる（団体信用生命保険が付加されているローンに加入すれば、万が一借り主が亡くなってしまったときに、物件が資産として残り、その家賃が遺族の方の生活費となる）   このようなメリットを見ると、不動産投資は他の投資と比べても魅力的に映るのではないでしょうか。しかし、不動産投資を始める際には、メリットだけでなくデメリット（リスク）にもしっかり目を向けておく必要があります。   ▲不動産投資のデメリット（リスク） ・空室リスクがある（空室が発生しても一定のローンを返済し続けなければならない） ・老朽化リスクがある（物件は購入時以降古くなっていくため、家賃の金額が低くなることがある。また、老朽化すると、設備が入居希望者のニーズに添えなくなる可能性がある） ・金利上昇のリスクがある（ローンを変動金利型で組んだ場合、ローンの金利が上がると、返済額が増えてしまって結果的に赤字になるリスクがある） ・流動性が低い（株式などは売却して数日で現金化することができるが、不動産の場合は売却依頼をして買い手が付くまでに時間が掛かる）   こうしたデメリット（リスク）の中でも、最も気を付けなければならないのが「空室リスク」だといいます。せっかく不動産を購入しても、誰も入居してくれなければ家賃収入が生まれないからです。   「空室リスクを回避するために一番大事なことは、『駅近』『築浅』など、なるべく空室になりづらそうな条件が揃った物件を購入することです。この物件選びが一番重要になります。もし購入後に空室に悩んでしまったときには、入居者探しをしてくれる管理会社を変えてみることも1つの方法でしょう。また、自分が購入した部屋の内装は綺麗だけれど、駐輪場やゴミ置き場が整備されていない場合には、管理会社に依頼して外観や設備を整えてもらうことで改善できるかもしれません。」   不動産投資にはどのようなリスクがあるのか、そしてそれぞれのリスクはどのように回避・対処できるのかについて、あらかじめ知っておくことは大切です。 不動産投資を行うための準備と心構え   メリットもデメリット（リスク）もある不動産投資。不動産投資をこれから始める人には、収入・貯蓄面での余裕と計画性が必要だといいます。収入面での余裕といっても、「年収●百万円以上の方に最適」と一概にいるものではありません。なぜなら、収入が多くても、単身の方と、家族を養っていて子どもの進学を控えている一家の大黒柱とでは支出額が異なるからです。   「不動産投資用物件を購入するためにローンを組んでしまった後に、ご自身のマイホームを購入しようとすると、収入金額によっては借りられるローンの金額が制限されてしまう可能性があります。だからこそ、今後のご自身のライフプランと照らし合わせて、『今、不動産投資をすべきなのか』という点は考えていただきたいですね。」     また、不動産投資で失敗してしまう理由の多くが、情報収集不足で、不動産業者にいわれたことを鵜呑みにしてしまうというものです。そうならないためにも、インターネットで調べたり、中立的な立場でアドバイスをくれるファイナンシャルプランナーに相談したりするなどして集めた情報を、自分で取捨選択する力が必要になります。   「たとえば、不動産投資の勉強のために書籍を読む場合も、一冊だけでなく複数の書籍を読み比べて、『著者が書いてあることが自分に当てはまるのか？』と考えることが大切です。」   不動産投資を始めた後に、想定していないリスクに直面…！ そんなことが起きないためにも、メリットとデメリットをしっかり自身で理解して、ライフプランに照らし合わせた上で不動産投資を検討するようにしましょう。     大阪のファイナンシャルプランナーFP事務所LBプランニング 代表　中野敦成   ＜プロフィール＞ 2005年4月から独立ファイナンシャルプランナー事務所LBプランニングを開設。ファイナンシャルプランナーとして、生活設計のアドバイス、コンサルティングを行っている。資産運用方面では、近代セールス、BIGLOBEマネー、大阪市信用金庫などでの執筆や労働組合、FP向け勉強会での講師を務める。 個人の資産運用アドバイス、資産管理なども行う。NHKニュース番組『ニューステラス関西』など、メディアの出演実績も豊富。   ＜URL＞ http://www.lbplan.net/