不動産コラム

普段目にする不動産の広告は、表示方法にさまざまな規則があります。具体的な規則は不動産業界団体の不動産公正取引協議会が「不動産の表示に関する公正競争規約（表示規約）」や「表示規約施行規則」として取り決めていますが、この表示規約と施行規則の改正が2022年２月に公正取引委員会及び消費者庁で認定、承認されたことにより、2022年９月１日に改正が施行されました。今回は、この改正による不動産広告の表示方法の変更点を解説します。 詳しく表示される3項目   改正により、消費者にとってはより正確に不動産の立地や利便性、状態などが表示からわかりやすく、詳しく表示されるようになるものがあります。項目ごとに紹介しましょう。  

交通の利便性、各種施設までの距離または所要時間

  販売戸数（区画数）が2以上の土地や一戸建てなどの分譲物件について、これまでは最も近い住戸（区画）の徒歩所要時間等を表示するとされていましたが、加えて最も遠い住戸（区画）の所要時間等も表示することになりました。   例えば、規模の大きな分譲住宅地で、駅から一番近い住戸が駅徒歩2分、最も遠い住戸が徒歩5分なら「〇〇駅まで徒歩2分から徒歩5分」という表示されるようになります。   また、これまで最寄り駅や最寄りの施設までの物件の起点が明確ではなかったのですが、今回、併せて「建物の出入り口を起点とすること」も明文化されました。さらに、これまで「最寄り駅等から物件まで」の徒歩所要時間を明示することとなっていましたが、今回の改正で、「物件から最寄り駅等まで」と表示するように、表示の起点が変更となっています。   さらに、最寄駅から主要駅まで電車での所要時間についても、これまでは平常時の所要時間を表示することが基本で、通勤時に平常時の所要時間を著しく超えるときは通勤時の所要時間を明示するとされていましたが、基本的に「朝の通勤ラッシュ時の所要時間を明示し、平常時の所要時間はその旨を明示して併記できる」と変わりました。この変更で、「A駅からB駅まで通勤特急で35分（平常時は特急で25分）」など実際に朝の通勤にかかる時間の表示となり、例えば「通勤で利用する駅から30分以内で物件を探している」といった場合の所要時間がわかりやすくなります。   また、最寄駅から主要駅までの電車での所要時間について乗り換えが必要となる場合は、これまで乗り換えの待ち時間が含まれない表示でも問題ありませんでしたが、この改正で乗り換え時の「待ち時間も含めること」となりました。  

特定事項の明示義務

  擁壁（傾斜地で建物や崖などが崩れないように造る壁）などにおおわれていない崖上または崖下の土地については、その旨を明示することに加えて、実際に建物を建築する時点で問題が発生しないよう、建物を建築する場合に制限が加えられているときは、その内容を併せて明示することが義務付けられました。  

新たに追加された必要な表示事項（インターネット広告など）

  今回の改正で、インターネット広告の必要な表示事項として「引渡し可能年月（売買の場合）」または「入居可能時期（賃貸の場合）」が追加され、併せて分譲物件については「取引条件の有効期限」の表示も義務付けられました。   また、これまで明確に表示区分のなかった「一棟売りマンション・アパート」が項目として新設されており、「一棟売りマンション・アパート」である旨の記載に加え、「建物内の住戸数」「各住戸の専有面積（最小面積及び最大面積）」「建物の主たる部分の構造及び階数」を表示することになりました。今後は一棟売りの物件でも最低限の情報が表示されるようになるため、消費者が物件選びをする際によりわかりやすくなります。   参照：不動産公正取引協議会連合会「表示規約同施行規則主な改正点2022年9月1日施行」 表示方法（条件）が緩和される6項目   消費者に誤解を生まないよう、詳しく表示される項目がある一方、よりわかりやすく表示するために表示方法や条件が緩和された項目もあります。  

物件名称の使用基準

  マンションなどの物件名に「海（海岸）、湖沼、河川の岸若しくは堤防」などの名称を物件名に使用する基準については、これまで一般的な物件では規定が定められていませんでしたが、海（海岸）などから「直線で300ｍ以内」の場合、これらの名称が使用できるという規定となりました。   街などでよく見かける「〇〇マンション□□海岸」といったマンション名ですが、基準が設けられたことで、新たに新設される数が減る可能性があります。  

未完成新築住宅等の外観写真

  建物が未完成の物件の広告では、これまで「規模、形質及び外観が同一の他の建物の外観写真」に限り表示を認められていましたが、そうではない場合も以下の条件に該当すれば、他の建物の外観写真を表示できることとなりました。これにより、消費者が物件のイメージをつかみやすくなったといえます。  

他の建物の外観写真を使用できる条件

  ・ 取引する建物を施工する者が過去に施工した建物であること ・ 構造、階数、仕様が同一であること ・ 規模、形状、色等が類似している   なお、この場合において、当該写真を大きく掲載するなど、取引する建物だと誤認されるおそれのある表示をしてはいけないことになっています。  

近隣の公共施設や商業施設の表示方法

  これまで物件から学校などの公共施設やスーパーなどの商業施設までは道路での「距離」で表示することになっていました。今回の改正では、徒歩での所要時間で記載することが認められ「〇〇小学校まで3分」といった形で表示できることになりました。  

二重価格の表示方法

  不動産の広告では、過去の販売価格を比較対象価格とする「二重価格表示」にする場合があります。二重価格表示は消費者にお買い得感が生まれる一方、誤解を招きやすいため、厳しい要件があります。今回の改正で、この二重価格表示についてやや厳格化した部分と緩和された部分があります。   これまで二重価格表示は「過去の販売価格の公表時期及び値下げの時期を明示したものであること」とされていましたが、「公表時期」が「公表日」、「値下げの時期」を「値下げの日」となり、より具体的に表示することが義務付けられました。   また、これまで比較対象価格に用いる過去の販売価格は「値下げの3か月以上前に公表された価格で､かつ値下げ前３か月以上にわたり実際に販売のために公表していた価格」とされていましたが、「値下げの直前に公表された価格で、なおかつ値下げ前2か月以上、販売のために公表されていた価格」を表示できるようになりました。   「値下げの時期から６か月以内に表示する」ことは以前と変わりませんが、たとえ６か月以内であっても災害その他の事情により物件の価値に同一性が認められなくなった場合には、同一性が認められる時点までに限られます。ちなみに「賃貸物件の賃料の比較表示」や「共有制リゾートクラブ会員権の比較表示」は禁止されています。  

予告広告やシリーズ広告の表示

  新築マンションでは予告広告をよく見かけますが、今回の改正で予告広告やシリーズ広告が実施できる物件種別に「一棟リノベーションマンション」が追加されました。   一棟リノベーションマンションのリノベーション中に、予告広告が認められたことで、中古物件である一棟マンションでもリノベーションをする場合には、新築物件同様に予告広告ができるようになったのです。  

本広告を実施すべき広告媒体の変更

  予告広告後の「本広告」を実施すべき媒体は、これまでの規定では予告広告と同一の媒体で実施する場合と定められていましたが、インターネット広告のみでも可能とする規定が追加されました。この改正はネット広告が増えている現状に合わせて緩和されたものといえます。   なお、インターネットで本広告を出す場合は、予告広告でサイト名（アドレスを含む）及び掲載予定時期を明示しなければならないとされています。   参照：不動産公正取引協議会連合会「表示規約同施行規則主な改正点2022年9月1日施行」 まとめ 今回の広告規約の変更は、不動産を購入する人により実際に近い情報を提供（表示）し、公正に取引が行われることを目的としています。よって、自分の所有する物件を売却する場合も不動産の表示規約に従った表示方法で公開されることになるため、不動産を購入する人も売却する人も、不動産の広告の決まりについて知っておくとよいでしょう。   執筆者：秋津 智幸不動産サポートオフィス　代表コンサルタント 横浜国立大学卒業後、神奈川県住宅供給公社に勤務。その後不動産仲介会社等を経て、独立。現在は、自宅の購入、不動産投資、賃貸住宅など個人が関わる不動産全般に関する相談・コンサルティングを行う。その他、不動産業者向けの企業研修や各種不動産セミナー講師、書籍、コラム等の執筆にも取り組んでいる。