不動産コラム

建物を作る場合、建築基準法や都市計画法などさまざまな法律や条例に適合していなければなりません。そのため、中には敷地と道路の関係や都市計画区域指定のために、新たに建て替えることができないという物件があります。このような物件は「再建築不可物件」と呼ばれますが、再建築不可物件でも売却することは可能です。ここでは、再建築不可物件を売却するときのポイントについて紹介しましょう。 再建築不可物件とは？   再建築不可物件とは、現在建っている建物を取り壊してしまった場合は建物を新たに建てることができない、つまり建て替えできない物件（土地）のことをいいます。   土地に建物を建てる際は建築許可を取らなければなりませんが、その許可を取得するには、都市計画法や建築基準法など、さまざまな法令と各自治体が定める条例などに適合している必要があります。再建築不可の物件は、法令や条例など建物を建てるために必要な条件を満たしていないため、建て替えることができない物件（土地）となっています。   以下に建て替えることができない具体的な理由を挙げてみましょう。  

道路に接していない

道路に接していない土地（袋地、囲繞地（いにょうち）、無接道宅地）の場合、そもそも建築許可が下りないため、再建築不可となります。 こうした土地には民法上の「囲繞地通行権（いにょうちつうこうけん）」という権利があり、囲まれている土地の所有者が公道に隣接する他の土地を通行する権利が認められています。しかし、この権利をめぐり、土地の所有者同士の問題が起こりやすいこともあり、対象の土地に隣接した公道までの土地を所有する人や一部の不動産会社を除き、購入を検討する人がほとんどいない土地ともいえます。  

土地が建築基準法上の道路に2m以上接していない

都市計画区域内または準都市計画区域内では、建物の建築許可を取得する際、「建物を建てる敷地が道路に2m以上接している」という条件を満たす必要があります。つまり、敷地が道路と接している幅が2m未満の場合は建物を建てることができません。 この道路というのは建築基準法で認められている道路でなければならず、一見道路に接しているように見えても、建築基準法では道路と認められていないケースがあります。たとえば、農道や林道、暗渠（あんきょ）水路（水路の上に蓋をした状態の通路）、里道（古くから通り道として使用されている通路）などは、基本的には建築基準法上の道路として認められていないため、こうした通路にしか接していない場合は再建築不可となってしまいます。  

建物が建てられないと法律で定められた地域

都市計画法による都市計画区域のうち、市街化調整区域となっている土地も、新たに建物を建てることが認められません。この地域内の土地では、既存住宅が建っている場合でも、原則として建て替えができません。 昨今、市街化調整区域の建物建築にあたって一部規制を緩和している自治体もありますが、建物の新築や建て替えにあたっては開発許可などの手続きが煩雑で、たとえ申請しても認められないことがあります。ゆえに、基本的には市街化調整区域の土地は再建築不可物件と考えていいでしょう。 再建築不可物件を売却する方法3つ   再建築不可物件を売却する場合、以下のような3つの方法があります。  

そのまま売却する

再建築不可物件でも、そのまま売却することが可能です。ただし、基本的に建て替えはできないことから、既存建物をリフォームして利用するしかなく、リフォームする場合でも基本的に増築はできません。そのため、どんなに広い土地でも利用できる範囲が限られてしまい、不動産としては価値が相応に低いものとなります。売却する場合は、価格が安くなることを覚悟しておく必要があるでしょう。 とはいえ、不動産を購入する側からすると、住宅ローンは利用できないものの、不動産の価格自体が安く、リフォームして建物を活用する場合は土地建物ともに固定資産税などの税金が安いといったメリットがあるため、一定の需要は期待できます。 また、再建築不可物件でも、道路の制限が再建築不可の理由となっている場合は、隣接地の所有者が買主候補になることがあります。例えば、再建築不可の無接道宅地（A地）に通じる道路までの隣接地（B地）の所有者が購入した場合は、A地とB地が一体の土地となり接道義務を満たすため、既存のB地とA地を合わせた土地に建て替えすることができます。あるいは、A地を購入した上で、A地と道路が2m以上接するよう、B地の一部を私道にすれば、A地にも建物を建てることが可能になります。このように、隣接地の所有者にとって再建築不可物件の購入がメリットになることがあるのです。 ただし、隣接地の所有者に資金的な余裕がない、購入する必要性を感じていない、所有者同士の関係が悪いといった理由から売買が成立しないケースや、再建築不可物件であることから足元を見られて安く買われてしまうケースもあります。  

再建築できるようにして売却する

事前に物件を再建築できる条件にした上で、売却するという方法もあります。敷地が道路と接していない土地や道路と接する幅が2m未満の土地の場合は、道路までつながる隣接地の所有者からその土地を一部売却してもらう、あるいは一部の土地を借りることができれば、道路と再建築不可物件が2m以上接することになるため、再建築可能になります。 再建築が可能となれば、一般的な物件とほぼ同じように売却することができるため、売却を検討する際に隣接地の所有者と相談してみてもいいでしょう。場合によっては、前述したように隣接地の所有者から購入を申し出てくれる可能性もあります。  

市街化調整区域の土地などは許可が取れることを確認して売却する

市街化調整区域内の土地は、原則として建物の新築や建て替えはできませんが、行政の許可が得られれば建て替えが可能になるため、それを踏まえて売却することもできます。 規制を緩和している行政でも、市街化調整区域内での建築許可を取得するのは非常に大変ですが、新築や建て替えの許可や条件等について相談してみる価値はあります。まれなケースではありますが、市街化区域に隣接する市街化調整区域でも、将来的に市街化区域に区域変更する予定となっていることもあります。そうした情報を得られれば、区域変更後に売却するという判断もできるため、行政と相談して損はないでしょう。 まとめ 再建築不可の物件でもそのまま売却することは可能ですが、基本的に市場よりも相当安くなると覚悟しておく必要があります。ただし、接道条件が再建築不可の理由の場合は、道路までの土地の隣接地の所有者から、その土地の権利を譲ってもらえないか相談してから売却するかどうか判断する方法もあります。また、市街化調整区域の土地なら再建築が可能となるケースもあるので、売却を検討している場合は行政と相談してみましょう。