不動産コラム

不動産を売却する際、一般的に不動産会社に仲介を依頼しますが、そのとき不動産会社と結ぶのが「媒介契約」です。不動産における媒介とは、売主と買主の間に不動産会社が入って取引を進めることをいいます。ここでは、3種類ある媒介契約の特徴やそれぞれのメリットなどについて紹介しましょう。 媒介契約の種類とその違い   不動産の媒介契約には、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があり、それぞれ特徴や違いがあります。  

専任媒介

専任媒介は「契約期間が最長で3カ月」という上限があるのが特徴の一つです。不動産会社に売却活動を依頼し、3カ月経過しても売却できなかった場合は、再度同じ不動産会社に依頼（契約）するか、または他社へ変更することもできます。   複数の不動産会社に依頼することはできず、3カ月間は売却活動を依頼した1社のみが売却活動することになるため、不動産会社を慎重に選ぶ必要があります。ただし、売主が自ら買主を見つけて、媒介を依頼した不動産会社を介さずに直接売買取引を行うことも可能です。   その他、専任媒介では、不動産会社に2つの義務があります。1つ目は国土交通省から指定を受けた不動産流通機構が運営するコンピューターネットワークシステム「レインズ（REINS）」に、契約締結から7営業日以内に物件情報を登録すること、2つ目は売主に対して売却活動中の業務報告を2週間に1回以上行うことです。  

専属専任媒介

専属専任媒介も、専任媒介と同じく契約期間が最長3カ月となっており、複数の不動産会社へ依頼することができません。さらに、専任媒介では可能となっている、「売主が自ら買主を見つけて、媒介を依頼した不動産会社を介さずに直接売買取引を行う」ことはできないのです。従って、自ら買主を見つけた場合でも依頼した不動産会社を介して売買することになり、仲介手数料が発生します。   また、専任媒介と同じく不動産会社には「レインズ（REINS）」の登録義務と業務報告の義務がありますが、登録は契約締結から5営業日以内、業務報告は週1回以上と、専任媒介契約よりも短期間で行う必要があります。  

一般媒介

一般媒介は、専任媒介や専属専任媒介とは大きく異なり、「契約期間に定めがなく、依頼者が複数の不動産会社へ依頼することができる」という特徴があります。売主が自ら買主を見つけて直接売買取引することも可能です。一方で、「レインズ（REINS）」の登録義務がなく任意となっており、売却活動に関する業務報告の義務もありません。他の媒介契約と比べて、依頼者（売主）と不動産会社の両方に対して任意となる部分が多く、比較的緩い契約内容といえます。 媒介契約それぞれのメリットと注意点   3種類の媒介契約には、以下のようなメリットと注意点があります。  

専任媒介のメリットと注意点

専任媒介では、依頼できる不動産会社が1社となるため、内覧希望や購入申し込みなどが発生する売却活動中は1社の担当者のみとやりとりすれば問題ありません。そのため、売却活動中に情報を整理したり、内覧の日程調整をしたりといった煩わしさがほとんどありません。   また、媒介を依頼するのが1社に限られることで、その不動産会社の売却活動に対する責任が増し、成約できれば確実に仲介手数料を得られることもあって、売却活動をより積極的に行ってくれる傾向があります。加えて、「レインズ（REINS）」の登録義務があるため、売却する物件情報は確実に公開され、2週間に1回以上は状況を報告してもらうことができるので、売却活動中の状況を把握しやすく、安心感があります。   注意点としては、売却活動は依頼した1社となるため、不動産会社の営業力に左右されることもあり、物件がなかなか売れない可能性があります。その場合でも、原則として3カ月は不動産会社を変えることができないので、不動産会社選びを慎重に行われければなりません。  

専属専任媒介のメリットと注意点

専属専任媒介は、依頼先が1社となる点や「レインズ（REINS）」の登録義務と業務報告義務がある点が専任媒介と同じなので、メリットと注意点も基本的には専任媒介と同じです。ただし、専任媒介よりも早く情報が登録され、業務報告の頻度が高くなることから、売主にとってはより安心感があるといえます。   ただし、不動産会社を介さず直接買主と契約することができないので、もし自ら買主を見つけた場合は他の媒介契約にすればよかったと後悔するかもしれません。  

一般媒介のメリットと注意点

一般媒介は、複数の不動産会社へ売却を依頼することができるので、他の媒介契約に比べて間口が広いことがメリットです。また、売主が不動産の情報公開を制限したい場合、不動産会社に「レインズ（REINS）」の登録義務がないというのは利点になります。   一方、複数の不動産会社へ依頼することにより、売却活動中は売主が各社へ内覧や申し込み状況などを知らせる必要があるため、情報管理の手間がかかりがちです。さらに「レインズ（REINS）」の登録義務がないため、広く情報を公開してもらえない可能性もあり、売却まで時間がかかってしまうことも。また、売却活動中の報告義務がないため、売主が自ら積極的に状況を確認する必要があります。 自分に合った媒介契約を選ぶポイント   前述の通り、媒介契約にはそれぞれ特徴があるため、売却にあたってどのようなポイントを重視するのかによって、媒介契約の選び方が変わります。  

買主を自分で見つけたい・見つけられる可能性がある

親族や知人などが物件を買ってくれる可能性がある場合は、直接売買取引が可能な「一般媒介」または「専任媒介」を選ぶといいでしょう。  

できるだけ手間を減らしたい

できるだけ手間をかけたくない場合は、不動産会社1社とのやりとりだけで済み、売却活動中の情報管理や日程調整を不動産会社が担当してくれる「専任媒介」または「専属専任媒介」を選びましょう。  

定期的な進捗報告が欲しい

売却活動中の報告をしてもらいたいなら、「専任媒介」または「専属専任媒介」を選ぶといいでしょう。報告の頻度を重視するなら、週1回以上の報告義務がある「専属専任媒介」がおすすめです。  

１社に任せるのは不安

不動産会社を1社に絞って依頼するのが不安な場合は、一般媒介で複数の不動産会社に依頼する方法を選びましょう。ただし、「レインズ（REINS）」の登録や業務報告については、契約時に確認しておく必要があります。 まとめ 不動産売却時に不動産会社と結ぶ媒介契約には、さまざまな違いがあり、どれを選ぶかによって売主の負担なども変わります。特に、一般媒介とそれ以外の媒介契約では違いが大きいため、売却活動中の進捗やスケジュールにも影響が出ることが予想されます。それぞれの違いを理解し、自分に合った媒介契約を結ぶようにしましょう。   執筆者： 秋津 智幸   不動産サポートオフィス　代表コンサルタント。 横浜国立大学卒業後、神奈川県住宅供給公社に勤務。その後不動産仲介会社等を経て、独立。現在は、自宅の購入、不動産投資、賃貸住宅など個人が関わる不動産全般に関する相談・コンサルティングを行う。その他、不動産業者向けの企業研修や各種不動産セミナー講師、書籍、コラム等の執筆にも取り組んでいる。