不動産コラム

初めて不動産を売却するとき、どのような流れで売却するのかよくわからない方も多いのではないでしょうか。不動産の売却といっても、マンションの売却と土地や一戸建ての売却では少し流れが異なります。ここではマンション売却の流れを、3つの段階に分けて紹介します。 1.仲介業者の選定から販売活動開始まで   マンションを売却する際、まず必要となるのが仲介を依頼する不動産会社を選んで販売活動ができるように準備を進めることです。詳しく手順をみていきましょう。  

仲介を依頼する不動産会社を選ぶ

まずは売却に向けて不動産の市場価格（価値）を知るために、不動産会社に物件の価格査定を依頼します。査定価格は不動産会社によってバラツキがあるので、複数の不動産会社に査定を依頼するのがおすすめです。   複数の不動産会社に査定を依頼すれば、査定価格はもちろん、接客対応などを比較した上でどの不動産会社が良いのか選ぶことができます。このとき、重要なのは直接関わることが多い担当者がしっかり対応してくれるかどうかです。有名な不動産会社でも担当者次第では売却がうまくいかないこともあるので、慎重に選ぶようにしましょう。  

媒介契約の締結

仲介を不動産会社に依頼したら、媒介契約を正式に締結します。媒介契約締結時または締結後に、物件の募集価格や引き渡し時期などの売却条件を決めたら、売却活動が始まります。具体的には、不動産会社が国土交通省から指定を受けた不動産流通機構が運営するコンピューターネットワークシステム「レインズ（REINS）」に物件情報を登録し、それを他の不動産会社が閲覧して自社の顧客に物件を紹介する、不動産会社の自社ホームページや不動産ポータルサイトに物件情報を掲載し、購入希望者からのアクセスを待つといった方法で進められます。 2.販売活動から売買契約締結まで   販売活動を行い、購入者が見つかったら売買契約を結びます。具体的な流れは以下の通りです。  

販売活動中

不動産会社から紹介された人やインターネットなどの物件情報を見た人の中から、具体的に購入を検討したいという人が現れたら、売主は不動産会社を経由して条件交渉を行います。また、売却予定の物件にまだ住んでいる場合は室内見学（内覧）の立会いに対応します。  

購入申込み

物件の購入希望者が正式に購入を申し込む場合、一般的に不動産会社を経由して買付（購入申込書など）を書面で差し入れます。売主は申し込み内容を確認して、条件を検討の上、納得した場合は売買契約に進みます。なお、正式な申し込みを受けた後、売主から売渡承諾書などの書面を買主宛に出すこともあります。  

売買契約の締結

売買契約が決定したら、仲介する不動産会社が重要事項説明書や売買契約書などを作成します。売主はこれらの契約書類作成にあたり、必要な書類の提出や物件の状況確認などに対応する必要があります。売買契約書類の準備が整うタイミングに合わせて、買主と売主、仲介する不動産会社の都合を調整して契約日を決定します。   契約当日は、買主に対して不動産会社の宅地建物取引士が重要事項説明を行い、続けて契約説明を売主・買主双方に行った後、質疑応答を経て売主・買主が調印します。売買契約書に調印後、手付金の授受を行います。なお、買主に対しての重要事項説明は契約日以前に行うこともあります。   契約日当日に売主が準備するものとしては、収入印紙（契約金額により印紙代は異なる）、印鑑、本人確認書類（運転免許証など顔写真付きのもの）、不動産の権利証（登記済証または登記識別情報通知）などです。詳細は事前に不動産会社の担当から案内されますので、忘れずに準備しておきましょう。 3.売買契約締結後から引渡しまで   売買契約を締結したら、以下のような流れで物件の引き渡しに向けた準備を進めていきます。  

買主の住宅ローン審査

買主が住宅ローンを利用する場合は、売買契約完了後に銀行等の正式なローン審査（本審査）がありますので、結果を待ちます。なお、売買契約に買主のローン特約が付いている場合、定められた期限までに買主のローンの審査が通らなければ、買主は自己資金や他の金融機関などから残金分の資金を調達して決済するか、ローン特約を行使して契約を解除するかを判断することになります。ローン特約が行使された場合は、売主は契約時に受領した手付金を買主へ返還します。  

売主の抵当権の抹消手続き準備

通常、買主の住宅ローンの審査が通った後、売主に住宅ローンの残債がある場合は、売買代金でローンの残債全額を支払うことを条件に、決済や引渡しの前に金融機関と相談して不動産に設定されている抵当権抹消の手続き準備を行います。完済に必要な返済金額や抵当権抹消日を確定するためには、事前に決済日・引渡し日を決定しておく必要があります。なお、この抵当権抹消手続きに要する期間は、金融機関によって異なるので、早めに相談するようにしましょう。  

決済・引渡しの準備

売主は、決済前に物件を空にする必要があります。住んでいるマンションを売却する場合には、買主への引渡し前に引越しを完了させる必要があります。また、決済では買主との金銭の授受を行うため、不動産会社の担当が固定資産税・都市計画税の清算金や管理費・修繕積立金の清算など細かな金銭の明細書を作成しますので、その確認を行います。 なお、登記簿に記載されている売主（所有者）の住所が古い場合は、事前に担当の司法書士に住所変更登記を依頼してください。  

決済・引渡し当日

決済・引渡し当日は、売主、買主と仲介する不動産会社の担当が集まり、一般的には司法書士が同席して必要書類を確認後、売買代金の授受と税金や管理費・修繕積立金などの清算を同時に行います。買主が住宅ローンを利用する金融機関や仲介する不動産会社の事務所で行われるのが一般的です。売主は、売買代金や清算金の入金を確認し、住宅ローンの残債がある場合は受け取った売買代金で完済します。   売買代金の決済が完了した後、売主が買主に物件の鍵や取扱説明書などの引渡しを行って、引渡完了書などに署名したら完了です。   その後、司法書士が売主の住宅ローンの抵当権抹消、住所変更登記、買主への所有権移転、買主のローンの抵当権設定のために、当日中に法務局にて登記申請（電子申請の場合もあり）を行います。 まとめ 不動産の売却は一生のうち何度も行うものではなく、さらに大きな金額が動くことから、不安を感じることもあるでしょう。そんなときは、事前に売却の流れや必要となる作業を把握しておけば、余裕を持って売却を始めることができるのではないでしょうか。不動産の売却を考えている人は、まずは大まかな流れを理解した上で、不動産会社に相談してみることをおすすめします。   執筆者： 秋津 智幸   不動産サポートオフィス　代表コンサルタント。 横浜国立大学卒業後、神奈川県住宅供給公社に勤務。その後不動産仲介会社等を経て、独立。現在は、自宅の購入、不動産投資、賃貸住宅など個人が関わる不動産全般に関する相談・コンサルティングを行う。その他、不動産業者向けの企業研修や各種不動産セミナー講師、書籍、コラム等の執筆にも取り組んでいる。