不動産コラム

住宅情報を見ていると「耐震」「免震」「制震（または制振）」という言葉をよく目にしますが、これらは建物の「構造」のことを指しています。似た言葉ですが、それぞれ地震の揺れに対してどのように対応するかという点に違いがあります。地震の多い日本では、建物がどういった構造なのかは住宅を選ぶ際に重要なポイントになります。それぞれ違いを見ていきましょう。 耐震（構造）   耐震（構造）とは、「地震に耐えられる（壊れない）」ようにした構造で、日本の建物では最も多く採用されています。他の構造（免震、制振（制震））より歴史が古く、大正時代（1924年）に制定された市街地建築物法に世界初の耐震設計が取り入れられたと言われています。   日本では建築基準法に定められている耐震基準を満たしていないと建物を建築することができませんが、この耐震基準は大きな地震が発生する度に見直しが行われてきました。   建物を建築するには、許可（建築確認済証）を取る時点の耐震基準を満たしている必要があります。そのため、建物の築年によっては、古い耐震基準で建てられている場合もあるのです。   最も有名な耐震基準の見直しは1981年6月1日の改正で、これより前を「旧耐震基準」、それ以降は「新耐震基準」と言われていますが、正確には1981年6月1日以降に建築確認（建物の計画が法律に適合しているかの審査）を取得した建物が新耐震基準に適合します。   建物の完成が同年6月1日以降でも、建築確認がそれ以前なら旧耐震基準の建物ということになるので、中古の物件を購入する際には注意が必要です。   また、建築基準法上の耐震基準では、耐震とは、具体的には一定規模の地震の揺れに「一定時間以上耐え、建物内にいる人が避難する時間を確保して生命を守ること」ができる構造です。従って、地震の際に建物は多少壊れても人が避難できることに重点が置かれているため、「地震で建物が壊れないという構造ではない」と知っておくとよいでしょう。   近年は建物の耐震強度をより高くすることで、地震が発生しても建物が壊れにくくなっていますが、根本的な考え方は変わっていません。さまざまな工法が開発されている現在でも、新築の一戸建てやマンション、商業ビルなど日本のほとんどの建物はコスト面で優位な耐震が採用されています。   出典：国土交通省｜建築関係法の概要   国土交通省｜共同住宅ストック再生のための技術の概要（耐震性） 免震（構造・工法）   免震（構造・工法）とは、「地震によって伝わる力を抑制する（免れる）ことによって建物の破壊を防止する」構造をいいます。建物と基礎の間に免震装置を設置することで地盤（地面）と切り離し、建物に地震の揺れを直接伝えない構造になっています。   設置される免震装置は、地盤（地面）からの揺れを伝えないようにする「アイソレータ」と地震の揺れの衝撃を減衰させるための「ダンパー」を組み合わせたものとなっており、現在は建物に合わせてさまざまな種類のアイソレータとダンパーが採用されています。免震構造が採用されているマンションなどは、見た目には目立たないようになっていますが、実物には建物を囲むように溝があり、周囲とは切り離されていることがわかります。   免震構造が普及し始めたのは阪神淡路大震災以降で、比較的新しい構造ですが、最近ではマンションだけでなく一戸建てでも採用されるようになってきています。   免震構造は、耐震構造と違い、地震の揺れから「建物も建物内にいる人も守る」という考え方で造られる構造です。ただし、設置する場合は耐震構造と比べて費用が高額になるため、大規模マンションや富裕層向けの高級マンションに採用される例が多い傾向にあります。   一方で、建物と地盤面を切り離した状態のため、小さな地震や強風などでも大きく揺れることがあり、耐震構造に比べてやや不安定な部分もあります。そのため、一概に耐震構造に比べてすべてが優れているとは言えません。 制振（制震）（構造・工法）   制振（制震）とは「建物の中に揺れを吸収する（抑制する）装置を組み込んで、建物が壊れるのを防止する」構造または工法をいいます。現在は「制振」という表記がほとんどですが、以前は「制震」と表記されるのが主流だった時期もあります。   制振（制震）構造も比較的新しい構造で、日本では1980年代に実用に向けた研究が始まり、1989年に世界初の制振装置を採用したビルが建設されました。   制振（制震）は建物内部に錘（おもり）やダンパーなどの制振装置を設置して地震の揺れを吸収し、上階ほど揺れが増幅する高層ビルなどの高い建物に非常に有効とされています。現在はさまざまな制振装置が開発され、免振装置に比べて設置コストが安いこともあり、中低層マンションをはじめ一戸建てでも採用している例が増えてきています。また、建物の損傷が軽減されるため、繰り返しの地震にも有効とも言われています。   制振（制震）は免震と同じく地震の揺れから「建物も建物内にいる人も守る」ことを目的としており、特に一戸建てでは免震よりもコスト面が優れているとして採用されることもあります。ただし、免震装置に比べるとコストが安いものの、耐震よりは高いため、実際のところそれほど普及していないのが現状です。   出典：鹿島建設株式会社｜技術開発の歴史 まとめ 近年、人気の高いタワーマンションやその他の大規模建築物などの中には、免震・制振（制震）・耐震すべてを組み合わせて安全性を高めたものもあります。ただし、免震（構造）または制振（制震）（構造）は耐震（構造）に比べてコストがかさんでしまうため、免震や制振（制震）はタワーマンションなど、コストを販売価格などで吸収できる大規模な建物を中心に採用される傾向があります。また、一戸建てでは免震構造や制振（制震）構造が注文住宅で採用されるケースが散見されますが、建売住宅では耐震が主流であることは変わっていません。   家を選ぶ際には、その家がどんな構造なのかもチェックしてみましょう。