不動産コラム

マイホームを売却した場合の「3,000万円の特別控除」の特例とは？

不動産を売却した際、売却益が出ると譲渡所得税（所得税と住民税）を支払うことになりますが、特にマイホーム（居住用財産）を売却した場合には、要件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」という特例を使うことができます。利用できれば、税金を抑えることができるので、これから売却する人も知っておくといいでしょう。今回はこの特例について詳しく紹介します。「3,000万円の特別控除」の特例とは不動産を売却した際、売却金額から経費を含む取得費と売却にかかった費用を差し引いて譲渡所得を計算します。譲渡所得がプラスだった（利益が出た）場合には、不動産の所有期間に応じて譲渡所得税として、所得税（現在は復興特別所得税が上乗せ）と住民税が課税されますが、マイホームを売却した場合には、この譲渡所得税を軽減する措置として「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」の特例があります。一定の要件を満たした場合、譲渡所得から3,000万円を控除できるので、譲渡所得が3,000万円以下の場合、課税譲渡所得（譲渡所得から特別控除を引いた所得）が０となり、税金を支払う必要がなくなります。一方、譲渡所得が3,000万円を超える場合には、超えた金額に対して不動産の所有期間に応じた短期譲渡所得または長期譲渡所得の税率を適用した税金の支払いが発生します。なお、譲渡した日の属する年の1月1日時点で不動産の所有期間が5年超の場合は、長期譲渡所得（所得税と住民税の合計税率は20.315％）となり、5年以下の場合は短期譲渡所得（所得税と住民税の合計税率は39.63％）となります。例えば、5年以下の短期でマイホームを売却した場合、3,000万円控除が適用されると最大で計算になります。詳細は以下の通りです。・所有期間5年以下のマイホームを1億5,000万円で売却・取得費や売却時の諸経費が1億2,000万円・譲渡所得（譲渡益）が3,000万円特例を利用しない場合：課税譲渡所得が3,000万円となり、短期譲渡所得の税率39.63％が適用され、譲渡所得税額は1,189万円となります。特例を利用した場合：課税譲渡所得が0となり、約1,189万円が節税できる計算になります。出典：国税庁｜No.3202 譲渡所得の計算のしかた(分離課税) https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3202.htm 3,000万円の特別控除は非常に節税効果が高く、積極的に利用したいものです。この特例は、適用要件が比較的緩いことから、利用の対象が幅広いという特徴があります。具体的には、売却時点まで住んでいた自宅はもちろん、期間は限られますが過去に自宅として住んでいた住宅やすでに更地となっているものまで適用になります。一方、他の特例を利用していた場合や所定の期間を経過してしまった場合、売買の相手が特定の関係にある場合などは適用外です。具体的な適用要件については次のようになっています。

自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。ただし、住んでいた家屋または住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件すべてに当てはまることが必要です。

イ）その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。ロ）家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

売った年の前年および前々年にこの特例（「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除きます）またはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。

売った年、その前年および前々年にマイホームの買換やマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。

売った家屋や敷地等について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。

災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。（特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます）

なお、入居した年の前年または前々年に、マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除の特例の適用を受けた場合には、「（特定増改築等）住宅借入金等特別控除」または「認定住宅新築等特別税額控除」の適用を受けることはできません。また、入居した年の翌年から3年目までに「（特定増改築等）住宅借入金等特別控除」の対象となる資産のほかの資産を譲渡し、3,000万円の特別控除の特例の適用を受ける場合も、「（特定増改築等）住宅借入金等特別控除」の適用外となります。出典：国税庁｜No.3302 マイホームを売ったときの特例https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm 国税庁｜No.1216 増改築等をした場合（住宅借入金等特別控除）https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1216.htm 「3,000万円の特別控除」の特例の注意点魅力的な特例ですが、以下の点には注意しなければならないので、覚えておきましょう。

「住宅ローン控除」と併用できない

マイホームを住み替えたい場合、3,000万円控除の特例と新居の住宅ローン控除のいずれかのみしか利用できないため、注意が必要です。

売却した年の前年および前々年に何らかの特例を受けていると受けられない

マイホームを売却した年の前年および前々年に「3,000万円特別控除」「マイホームの譲渡損失および繰越控除の特例」「マイホームの買い替え特例」を受けていた場合、適用外となります。

適用とならない家屋がある

例えば、この特例の適用を受けることのみを目的として入居したと認められる家屋、居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、それ以外にも一時的な目的で入居したと判断される家屋、別荘など主として趣味、娯楽または保養のために所有する家屋に該当する場合、適用されません。

売却時点で空き家でも適用になる場合がある

以前住んでいた住宅や敷地でも、住まなくなってから3年後の年末までに売却していれば適用になるケースがあります。空き家を所有している場合は申告し忘れないように注意しましょう。

建物を取り壊して売却した場合や災害で滅失した場合も適用されることがある

適用要件に該当すれば、建物解体後や災害で建物が滅失した場合でも適用になる場合があります。

他の特例と間違えないように注意する

この「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」と似た特例控除に、「空き家の3,000万円控除」があります。空き家の3,000万円控除は、被相続人が住んでいた住宅を相続した人がその家屋及び土地を売却したときに、一定の要件を満たすと適用される特例なので、どちらに該当するのが間違えることのないよう区別が必要です。まとめ 3,000万円の特別控除は、マイホームを売却して利益が出た場合、節税効果が非常に高いので、ぜひ活用したい特例です。売却した翌年に確定申告が必要なので、利用する場合は必ず申告するようにしましょう。また、要件がいくつもあるので、これからマイホームの売却を考える人は、事前に適用条件を確認しておくようにし、不明な点がある場合は売却を依頼した不動産会社や税務署、税理士や会計士といった専門家に相談してみてください。

執筆者：秋津智幸　不動産サポートオフィス　代表コンサルタント。 横浜国立大学卒業後、神奈川県住宅供給公社に勤務。その後不動産仲介会社等を経て、独立。現在は、自宅の購入、不動産投資、賃貸住宅など個人が関わる不動産全般に関する相談・コンサルティングを行う。その他、不動産業者向けの企業研修や各種不動産セミナー講師、書籍、コラム等の執筆にも取り組んでいる。

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