不動産コラム

晩婚化や生涯未婚率の増加に伴い、独身の方がマンションや一戸建てを買うケースも増えています。とはいえ、将来結婚したり、子どもが誕生したりすることを考えると、今購入していいものか悩むかもしれません。   今回は独身の方がマンションを購入するときに考えておきたいポイントや注意点を紹介します。 将来、家族を持つ場合に備えるには 将来、結婚して家族を持つことを望んでいるものの、独身のうちにマンションを購入したいという場合、初めから2LDKや3LDKといったファミリータイプを購入するのも一つの方法です。   この場合、家族と暮らすことを想定して購入するため、家族ができた後も購入したマンションに住み続けられる可能性が高く、物件選びや購入手続き、諸経費などさまざまな面で無駄がないように思われます。   ただし、単身向けのマンションよりも専有面積が広くなるため、予算が高くなることや、将来、転勤や家族の事情などで購入したマンションに住めない、あるいは住まないといった場合はかえって無駄が多くなってしまいます。将来を予測することは難しく、慎重にマンションを選んだとしても、住めなくなるリスクはどうしても残るでしょう。  

売却あるいは賃貸住宅として貸し出すという方法も

2LDKや3LDKといったファミリータイプではなく、ワンルーム、1K、1LDKなど、単身向けでやや面積の小さいマンションを購入してしばらく住み、将来、家族ができたときに売却あるいは賃貸住宅として貸し出すという方法もあります。   ただし、購入時に住宅ローンを利用した場合は、そのマンションを賃貸住宅として貸し出す際、住宅ローンを借りた金融機関の許可を得ないと貸し出すことはできません。   住宅ローンは、ローンを借りた人が自ら居住するための住宅購入資金として借りているため、その住宅を金融機関に断りなく人に貸してしまうと契約違反になってしまい、最悪ローンを一括返済しなければなりません。賃貸住宅として貸し出す場合、この点に注意が必要です。  

原則として住宅ローンは1件しか利用できない点に注意

住宅ローンを利用して購入したマンションを売却せず、賃貸住宅として貸す、あるいは自分でセカンドハウス的に利用するという方法もあります。その場合、新たな住宅を購入する際、新規に住宅ローンを借りられないこともあります。原則として住宅ローンは1人1件しか利用できないためです。   ただし、金融機関によっては収入など条件次第でセカンドハウスローンが利用できるケースや、2件目の住宅であっても住宅ローンを利用できるケースもあります。そうした場合、利用時にすでに住宅ローンを借りている金融機関と、新規に借りる金融機関それぞれに相談しなければなりません。 単身者向けのマンションを選ぶ時のポイントと注意点 将来、売却や賃貸住宅として貸し出すことを想定して単身者向けのマンションを購入するなら、マンションの立地や築年を選ぶ必要があります。   「都心に近い」「駅に近い」「生活利便施設が近くにある」「築年が浅い」といった条件は、賃貸住宅として貸し出す際に有利なだけでなく、売却するときにも買い手を見つけやすく、価格も落ちにくいなど、メリットが多いものです。多少価格が高くても、中古であっても築年は比較的新しく、立地条件の良い資産価値が維持できるマンションを選ぶのが最大のポイントでしょう。   この他、次のような点に注意が必要です。  

マンションの専有面積

住宅ローンの対象物件の要件として「専有面積」があり、金融機関がそれぞれ独自に定める面積以下だと住宅ローンを利用できない場合があります。最近は、要件となる専有面積が公表されていませんが、25㎡未満や30㎡未満だと利用できないことが多いようです。   また、専有面積が50㎡未満だといわゆる「住宅ローン控除」が利用できない点も注意が必要です。さらに気をつけたいのは、住宅ローン控除の要件となる専有面積は、登記簿上の面積で「内法（うちのり）」といわれる壁などの内側の面積（内法面積）だということです。専有面積は通常、購入時のパンフレットや図面上では「壁芯（へきしん）」と呼ばれる壁の中心を基準とした面積（壁芯面積）で表示されています。   内法面積は壁芯面積より狭くなるので、パンフレットに50㎡と記載されていても内法面積では50㎡未満となってしまい、住宅ローン控除の要件を満たさないことになります。 出典：No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）｜国税庁  

投資用マンションの購入と疑われることも

単身者向けのマンションを購入することが自家用ではなく投資用ではないかと疑われて、住宅ローンを借りにくい場合があります。   数年前からワンルームマンション投資に関連した悪質商法がまん延して大きな問題となり、金融機関は住宅ローンを投資用不動産へ利用されることを懸念しているので、仕方ない部分もあるのが実情です。マンションの面積が小さいほど、投資用マンションの購入ではないかと疑われやすい傾向がありますが、疑われた場合はどうしてその物件を選んだのかといった説明が必要になります。  

専有面積が小さいほど割高

不動産の価格設定は、面積が小さいほど単価が高くなる傾向があります。加えて専有面積の小さなマンションは投資用が多く、特に新築マンションではファミリー向けに比べて価格が割高になりやすいのです。そのため、単身者向けのマンションは全体的に予算も高めになるという点は知っておいたほうがいいでしょう。  

親などに反対されることも

特にまだ若い単身者の場合、マンション購入に対して親など近親者が反対することもあります。不動産の購入は金額も大きく、住宅ローンは長期に渡る高額な借金ですので、心配されたり、反対されたりすることも珍しくありません。もし反対された場合は、購入から完済までの返済シミュレーションを用いて説明すると、納得してもらえる可能性があります。 まとめ マンションの購入は大きな買い物であり、住宅ローンの利用は月々の返済を長期に亘って継続できることが前提になります。独身時代に購入したマンションが、将来結婚して家族のための住宅を購入する際、足かせになることも十分あり得るでしょう。   ゆえに、将来のライフプランがはっきりしない段階でマンションを購入する場合は、売却や賃貸住宅として貸し出すなど、将来の状況に応じた選択肢がある物件を選ぶのがおすすめです。購入したことを後悔しないよう、事前にその先のリスクヘッジまで考えておくようにしましょう。     執筆者：秋津 智幸 不動産サポートオフィス　代表コンサルタント。 横浜国立大学卒業後、神奈川県住宅供給公社に勤務。その後不動産仲介会社等を経て、独立。現在は、自宅の購入、不動産投資、賃貸住宅など個人が関わる不動産全般に関する相談・コンサルティングを行う。その他、不動産業者向けの企業研修や各種不動産セミナー講師、書籍、コラム等の執筆にも取り組んでいる。