不動産コラム

分譲マンションには「管理規約」というものがあります。マンションの管理規約は、国土交通省が告示した「マンションの管理の適正化に関する指針」においても「マンション管理の最高自治規範である」としている通り、マンションにとって非常に重要なものとなっています。マンションにすでに住んでいる人はもちろん、これからマンションを購入したい人も管理規約とはどういったものなのか、知っておきましょう。   管理規約の役割 分譲マンションには、何十世帯、何百世帯の家族が住んでいます。そのため、マンションの居住者となれば世帯数の何倍もの人数になり、居住者の価値観やライフスタイルもさまざまです。   多くの人が同じ建物にトラブルなく快適に暮らすことはもちろん、共同で利用するマンションの建物を維持していくためには、しっかりとしたマンション内での約束がなければうまくいきません。そこで「管理規約」が定められています。   マンションごとに条件や使用方法などが異なるため、個々のマンションの実態に合わせた管理規約が定められているのが通常です。   また、管理規約の建物等の使用方法に関しては、区分所有者である居住者だけでなく、マンションの部屋を賃貸として貸し出した場合の入居者（賃借人）にも守ってもらう必要があります。   マンションの建物の維持管理は、区分所有者全員で構成される「管理組合」が主体となって行い、マンションの管理規約も管理組合が定めます。管理規約では、管理組合の組織や運営、共用部分の清掃や設備点検といったメンテナンス、管理費や修繕積立金の管理などマンションに関わることが細かく定められています。 管理規約の主な内容 管理規約は、マンションの建物およびその敷地ならびに付属施設が対象となり、マンションの共用部分の範囲、使用方法から、理事会の権限や義務など、管理組合運営に必要なことが決められています。   特に建物の共用部分は区分所有者全員の共有財産なので、当然ながらその範囲や使用方法などについては管理規約で定めています。ただし、専有部分についても、その管理・使用について合理的な範囲で一定の制限が定められています。   管理規約はマンションごとに異なりますが、ほとんどのマンションは国土交通省のモデル規約を参考しているので、一般的な内容としては以下のようなものが挙げられます。 このほか、マンション独自の管理規約で定められている内容もあります。  

専有部分と共有部分の範囲

専有部分と共有部分の範囲がどこまでなのか、ということは非常に重要です。どのマンションにおいても、必ず管理規約でその範囲を定めています。  

マンションの使用方法

マンションの共用部分と専有部分について使用方法について定めています。例えば、「専有部分は住宅以外の使用を認めない」、「リフォーム時の届け出の義務」、「賃貸として貸し出す場合の条件」などです。また、バルコニーや玄関ポーチは共用部分に含まれますが、その住戸の使用者が専用として、かつ無償で使用できると定められます。  

費用負担

管理費や修繕積立金は共用部分の持分割合に応じて負担額が決まり、管理規約ではこの割合を定めています。また、管理費や修繕積立金で負担する内容も決められています。  

管理組合

管理組合についても、管理規約で細かく定められています。例えば、区分所有者の持つ議決権割合や管理組合の業務、管理組合役員の人数や任期、理事会、管理組合総会などの詳細、管理組合でさまざまなことを決める際の決議の要件等についてです。 管理規約に付随するもの マンションの共用部分や専用部分を使用するうえで、管理規約を補完するものとして日常生活上の注意事項などを定める「使用細則」があります。そのほかにも、多くのマンションでは共用設備のうち、駐車場や駐輪場、バイク置場に対して個別の「細則」が定められています。これらの細則で定められる代表的な例は以下の通りです。  

使用細則

使用細則では、専用部分と共用部分の使用方法について、管理規約よりもさらに細かな内容が定められています。管理組合への届け出事項の詳細も定められており、届出に必要な届出の様式が付随していることが多くなっています。  

駐車場使用細則・駐輪場使用細則

その名称の通り、駐車場や駐輪場の使用方法について細かく定められています。マンションの駐車場は基本的にマンションの居住者用なので、使用者の範囲や使用期間、使用料の支払い方法、禁止事項などが記載されています。   マンションによってはさまざまな共用施設があり、例えば集会場、ゲストルームといった居住者が利用できる共用施設の使用についても細則が定められます。 管理規約を変更するのは難しい マンションの管理規約は、「マンションの最高自治規範」とも言われます。そのため、区分所有者をはじめそのマンションの部屋を借りている賃借人まで、マンションに暮らす人すべてが守るべきものです。   「管理規約」は新しく定めることも、変更することも可能ですが、管理規約を変更する決議は「特別決議」となり、管理組合総会において区分所有者および議決権の各4分の3以上の決議が必要になります。そのため、管理規約を変更することは、現実的にはかなりハードルが高く、時間も労力も相当かかるものとなっています。   まとめ これからマンションを購入する人は、購入前に管理規約について目を通しておくことが大切です。管理規約を理解しないまま購入した結果、飼う予定だったペットの飼育が禁止されていた、部屋で練習するつもりだった楽器の使用が制限されていたなど、自分が思い描いた暮らし方ができないこともあります。管理規約の詳細まで、しっかり確認しておくようにしましょう。   執筆者：秋津 智幸不動産サポートオフィス　代表コンサルタント。 横浜国立大学卒業後、神奈川県住宅供給公社に勤務。その後不動産仲介会社等を経て、独立。現在は、自宅の購入、不動産投資、賃貸住宅など個人が関わる不動産全般に関する相談・コンサルティングを行う。その他、不動産業者向けの企業研修や各種不動産セミナー講師、書籍、コラム等の執筆にも取り組んでいる。