不動産コラム

審査基準としての総返済負担率 審査基準としての総返済負担率は、借入当初の負担率を表します。「年収」は前年度や前々年度の年収（税引き前）、「総返済額」は住宅ローンの返済予定額を含むすべての借入金額を含んだ金額です。クレジットカードなどでキャッシング利用可能枠があると、その枠も含まれることがあります。 キャッシング利用可能枠を除けば、審査基準としての総返済負担率で用いるのは、基本的に過去の実績です。そのため、借入金を一括返済すれば、総返済負担率は改善され、審査に通りやすくなります。 総返済負担率の基準は金融機関によって異なりますが、審査に通るためだけであれば、その場限りの対応でも問題ありません。しかし、総返済負担率を、自分に合った借入金額を決めるための目安に使う場合には注意が必要です。 借入金額を考えるときの総返済負担率 住宅の建築や購入を検討する際、最も悩むのは、借入金額ではないでしょうか。住宅ローンで初めて金額の大きい借り入れをする人も多いと思います。 借入金額を考える際、審査基準で利用される総返済負担率を参考にする人もいらっしゃるでしょう。ここで、「自分に合った借入金額」を考えてみます。 自分に合った借入金額とは？ 自分に合った借入金額とは、返済期間中に安定して返済できる金額のことです。特に支出が大きくなる時期を見極め、借入金額を決めることが重要です。返済期間中の「年収」「総返済額」「支出額」がどのように変化するかを考え、借入金額を決めていきます。 ・年収 審査基準としての総返済負担率で使用する年収は、過去の数値です。住宅ローンの返済期間は一般的に30年程度の長期に渡りますので、その間、どのように変化するかも考慮したほうが安心です。将来、年収が下がった場合でも返済を継続できるか、年収が下がった場合でも返済できる借入金額はどの程度かを確認しておきます。 （例） 対応策など 借入前に、年収が減少した場合の家計の状況を確認しておくことが理想です。毎月の給与額以上に増減が予想されるのが賞与額です。総返済負担率を考える際、賞与を除いた年収で検討してもいいでしょう。想定外に年収が減少した場合の対応は難しく、借入金を一括返済できるほどの貯蓄があればいいですが、誰でもできる対応策ではありません。支出額を見直すなど、できる限り返済が継続できる状態にする必要があります。 ・総返済額 住宅ローンの審査の直前であれば、自動車ローンなどの借り入れは控えると思います。しかし、返済期間中は一時的な収入の減少や支出の増加でクレジットカードを利用する可能性も考えられます。審査時だけでなく返済期間中も借入金額が増えないよう注意する必要があるでしょう。 （例） 対応策など 借入前に、将来利用する予定のローンを洗い出し、それらの借入金額を含めて、住宅ローンの借入金額を決めます。年収が増えれば、ローンを組む余裕も出てきますので、年収に応じた借入金を意識することが大切です。 ・支出額 返済期間中に、出産・進学・自動車の購入・引越しなどのライフイベントがある場合、一時的に支出額が増えたり、目標に向けて貯蓄したりします。支出額が増える時期でも返済できる金額を検討します。 （例） 対応策など 借入当初より支出額が増えると、家計のやりくりが難しくなり返済が厳しくなる可能性があります。さらに支出額が増えると、クレジットカードやローンなどの借入金で対応することになり、総返済負担率が増加する原因となります。できる限り、住宅ローンの借入前に将来の支出額の推移について把握しておきたいところです。 このように、自分に合った借入金額を見極めるためには、返済期間中の「年収」「総返済額」「支出額」の推移を確認する必要があります。確認の際はライフプランを作成することで、返済が厳しい時期などが一目瞭然でわかります。 住宅の建築や購入前は、住宅選びだけでなく借入先や火災保険、保険の見直しなど考えることが多く、どうしてもその場で思い浮かんだ選択肢を選んでしまいがちです。特に住宅ローンの借入金額は自分に合った金額を判断しにくく、どうしても総返済負担率などのわかりやすい指標に頼りがちでしょう。少し時間はかかりますがライフプランを作成して、住宅ローンによって家計がどのように変化するか数値で確認しましょう。 【執筆者プロフィール】藤 孝憲 ファイナンシャルプランナー（CFPR） 個人相談・ライフプラン作成・保険販売などの経験をもとに、商品販売をしないファイナンシャルプランナーとして、生活者の立場にあった商品選びなどについて情報発信している。