不動産コラム

自宅査定で損しない！基礎知識から流れ、不動産会社の選び方まで解説

自宅の売却を考え始めたとき、多くの人が最初に疑問に思うのは「一体いくらで売れるのだろう？」ということではないでしょうか。その疑問に答えてくれるのが「自宅査定」です。しかし、不動産の知識がない方にとっては、査定の種類や流れ、どの会社に頼めば良いのかなど、わからないことだらけで不安に感じるかもしれません。

この記事では、自宅査定の基本的な知識から、査定の種類、具体的な流れ、そして信頼できる不動産会社の選び方まで、初心者の方にもわかりやすく解説します。この記事を読めば、自宅査定への不安が解消され、納得のいく不動産売却への第一歩を踏み出せるはずです。

自宅査定とは？まずは基本を知ろう

自宅査定とは、所有している不動産（戸建てやマンション、土地など）が市場でいくらくらいで売れるのか、不動産のプロである不動産会社にその価値を見積もってもらうことです。売却活動を始める前の第一歩であり、今後の資金計画を立てる上で非常に重要な情報となります。査定によって算出された価格を基に、売主は「売り出し価格」を決定し、売却活動へと進んでいきます。

自宅査定でわかること

自宅査定を依頼すると、現在の不動産市場に基づいた客観的な資産価値がわかります。具体的には、不動産会社が周辺の類似物件の成約事例や現在の売り出し事例、物件の状態、立地条件などを総合的に分析し、「このくらいの価格であれば、おおよそ3ヶ月以内に売却できるでしょう」という目安の金額を提示してくれます。これにより、売却して得られる資金のおおよその見当がつき、住み替えなどの次のステップに向けた具体的な計画を立てることが可能になります。

査定価格と売り出し価格の違い

査定価格は、あくまで不動産会社が専門的な知見から算出した「売却が見込める価格の目安」です。一方で、売り出し価格は、その査定価格を参考に、売主自身の希望や売却スケジュールなどを考慮して最終的に決定する「市場で売りに出す価格」です。査定価格よりも高く設定することも可能ですが、相場からかけ離れていると買い手が見つかりにくくなる可能性があります。逆に、早く売却したい場合は査定価格より少し低めに設定することもあります。

名称	内容	誰が決めるか
査定価格	不動産会社が算出する「売却が見込める価格」の目安	不動産会社
売り出し価格	実際に市場で売りに出す価格	売主
成約価格	最終的に買主と合意して売買契約を結ぶ価格	売主と買主

査定は無料で依頼できる

不動産会社が行う売却のための査定は、基本的に無料です。これは、不動産会社にとって査定が、売主から売却の仲介を依頼してもらうための営業活動の一環だからです。査定を依頼したからといって、その不動産会社と必ず契約しなければならないという義務はありません。そのため、複数の会社に査定を依頼して、その内容を比較検討することが一般的です。安心して複数の不動産会社に相談してみましょう。

自宅査定の主な3つの種類

自宅査定には、大きく分けて「AI査定」「机上査定」「訪問査定」の3つの種類があります。それぞれの特徴を理解し、ご自身の目的や状況に合わせて使い分けることが重要です。

AI査定（シミュレーション）

AI査定は、インターネット上で物件の住所や面積、築年数といった基本的な情報を入力するだけで、AIが過去の膨大な取引データなどを基に、その場ですぐに査定額を算出してくれるサービスです。個人情報の入力が不要、またはメールアドレスのみで利用できるサイトも多く、営業電話などを気にせず、最も手軽に相場観を掴みたい場合に適しています。ただし、物件の個別性（日当たりやリフォーム状況など）は考慮されないため、あくまで大まかな目安と捉えましょう。

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机上査定（簡易査定）

机上査定は、不動産会社の担当者が、法務局の登記情報や周辺の類似物件の取引事例、公的なデータなどを基に、現地を訪問することなく査定価格を算出する方法です。AI査定よりは精度が高く、不動産会社からの専門的な視点も加わります。まだ売却の意思が固まっていないけれど、より現実的な査定額を知りたい場合や、複数の不動産会社の対応を比較したい初期段階で利用されることが多いです。

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訪問査定（詳細査定）

訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に現地を訪れ、物件の状態を詳細に確認して査定価格を算出する方法です。日当たりや風通し、眺望、室内の管理状況、リフォームの有無といった図面だけではわからない個別の要素を細かくチェックするため、3つの査定方法の中で最も精度が高い査定価格がわかります。具体的に売却を検討しており、正確な売り出し価格を決めたい場合に不可欠な査定方法です。

【目的別】どの査定方法を選ぶべき？

「AI査定」「机上査定」「訪問査定」の3つの方法は、それぞれにメリット・デメリットがあり、目的によって最適な選択が異なります。ご自身の状況に合わせて、どの査定方法を選ぶべきかを判断しましょう。

査定方法	査定精度	手軽さ	個人情報	おすすめの利用シーン
AI査定	△（低い）	◎（非常に手軽）	不要な場合が多い	とにかく早く、匿名で大まかな相場を知りたいとき
机上査定	◯（普通）	◯（手軽）	必要	売却検討の初期段階で、より現実的な価格を知りたいとき
訪問査定	◎（高い）	△（手間がかかる）	必要	具体的に売却を考えていて、正確な価格を知りたいとき

すぐにおおよその相場を知りたい場合

「まだ売却するか決めていない」「まずは自宅のだいたいの価値を知りたい」という段階であれば、「AI査定」や「机上査定」がおすすめです。特にAI査定は、個人情報を入力する必要がなく、誰にも知られずにその場ですぐに結果がわかるため、最も手軽な方法です。机上査定も、不動産会社からの営業連絡はありますが、訪問の日程調整などの手間なく、より現実に近い査定額を知ることができます。

具体的な売却を検討している場合

すでに売却の意思が固まっている、あるいは住み替えの計画が具体的に進んでいる場合は、最も精度の高い「訪問査定」を依頼しましょう。訪問査定では、物件の持つ個別の強みや弱みを直接見てもらうことで、より正確な査定価格がわかります。また、査定価格の根拠や売却戦略について担当者から直接話を聞けるため、信頼できる不動産会社を見極める絶好の機会にもなります。

自宅査定の流れを5ステップで解説

自宅査定を依頼してから、不動産会社と契約するまでの大まかな流れは、5つのステップに分けられます。事前に流れを把握しておくことで、スムーズに売却準備を進めることができます。

ステップ1：査定の目的を明確にする

まず、「なぜ査定をするのか」を自分の中で整理しましょう。「すぐにでも売却したいのか」「将来的な参考のために価格を知りたいのか」「住み替えの資金計画を立てるためか」など、目的によって選ぶべき査定方法や不動産会社への伝え方が変わってきます。目的を明確にすることで、不動産会社もより的確なアドバイスをしやすくなります。

ステップ2：査定に必要な書類を準備する

査定を依頼する際に、手元にあると話がスムーズに進む書類があります。特に訪問査定では、正確な情報を伝えるために重要になります。すべての書類が必須ではありませんが、可能な範囲で準備しておきましょう。

書類の種類	内容
登記済権利証または登記識別情報	不動産の所有者であることを証明する書類です。
固定資産税納税通知書	毎年送られてくる書類で、固定資産税評価額がわかります。
間取り図・測量図	購入時のパンフレットや図面など、物件の広さや形状がわかるものです。
建築確認済証・検査済証	建物が建築基準法に適合していることを証明する書類です。

ステップ3：不動産会社に査定を依頼する

準備ができたら、不動産会社に査定を依頼します。1社だけに絞らず、複数の会社に依頼することが重要です。複数の査定結果を比較することで、自宅の適正な相場を把握しやすくなります。最近では、一度の入力で複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できる「一括査定サイト」が便利で、多くの方に利用されています。

ステップ4：査定結果の報告を受ける

机上査定の場合はメールや電話で、訪問査定の場合は後日、担当者から査定結果の報告を受けます。このとき、ただ査定額を聞くだけでなく、「なぜその価格になったのか」という査定の根拠を必ず確認しましょう。周辺のどの物件を参考にしたのか、物件のどの点を評価したのかなど、具体的な説明を求めることで、その不動産会社の信頼性を見極めることができます。

ステップ5：媒介契約を結ぶ

複数の不動産会社の査定結果と担当者の対応を比較検討し、最も信頼できると感じた1社を選び、売却活動を依頼するための「媒介契約」を結みます。媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があり、それぞれに特徴があります。どの契約形態が良いかについても、担当者とよく相談して決定しましょう。これで、本格的な売却活動がスタートします。

査定価格はどう決まる？見られるポイント

不動産会社は、さまざまな要素を総合的に評価して査定価格を算出します。査定価格がどのようなポイントで決まるのかを知っておくことで、査定結果への理解が深まります。主な評価ポイントは、物件そのものの状態、周辺環境、法的な条件、そして市場の動向です。

物件の状態（築年数、間取り、設備など）

物件自体の状態は、査定価格に大きく影響します。特に、建物の築年数は重要な要素で、一般的に新しいほど評価は高くなります。また、使いやすい間取りか、日当たりや風通しは良いか、水回りなどの設備は新しいか、リフォームやメンテナンスが適切に行われているかといった点も細かくチェックされます。建物の保存状態が良ければ、築年数が古くても高く評価されることもあります。

周辺の環境（駅からの距離、生活利便性など）

物件の立地条件も非常に重要なポイントです。最寄り駅からの距離や、スーパー、学校、病院、公園などの生活関連施設が近くにあるかといった利便性は、買い手の需要に直結するため、査定価格に大きく反映されます。また、周辺の街並みや治安、騒音や臭いの有無といった住環境も評価の対象となります。

評価がプラスになる要素の例	評価がマイナスになる要素の例
駅から徒歩10分以内	駅から遠い、バス便のみ
周辺にスーパーやコンビニ、学校、病院などが充実	生活利便施設が少ない
公園が近く、住環境が静か	近隣に騒音や悪臭の発生源がある
南向きで日当たりが良い	日当たりや風通しが悪い

法的な条件（権利関係、法令上の制限など）

不動産には、法律に基づいたさまざまな制限が定められています。例えば、その土地に建てられる建物の種類や大きさを定めた「用途地域」や、道路との接道義務などが挙げられます。これらの法的な条件をクリアしていないと、再建築ができなかったり、希望通りの増改築ができなかったりする場合があり、査定価格が低くなる原因となります。権利関係が複雑でないかどうかも確認されます。

最近の市場動向と取引事例

不動産会社は、査定対象の物件と条件が似ている周辺の物件が、最近いくらで取引されたかという「取引事例」を最も重要な根拠の一つとします。これを「取引事例比較法」と呼びます。また、金利の動向や景気、不動産市場全体のトレンドなど、社会的な要因も査定価格に影響を与えます。市場が活況で需要が高い時期であれば、査定価格も高くなる傾向があります。

信頼できる不動産会社の選び方

不動産売却の成功は、パートナーとなる不動産会社選びにかかっていると言っても過言ではありません。複数の会社から査定結果が出揃ったら、価格だけでなく、以下の3つのポイントを基準に、信頼して任せられる会社を慎重に選びましょう。

査定価格の根拠を明確に説明してくれるか

提示された査定額が高いか安いかだけでなく、「なぜその価格になるのか」という根拠を、データに基づいて具体的に、そして分かりやすく説明してくれる会社を選びましょう。良い点だけでなく、物件の弱みや市場のリスクについても正直に伝えてくれる担当者は信頼できます。逆に、契約を取りたいがために根拠なく高い査定額を提示してくる不動産会社には注意が必要です。

売却したい物件種別の実績が豊富か

不動産会社には、それぞれ得意な分野があります。マンションの売却実績が豊富な会社、戸建てに強い会社、特定のエリアに精通している会社などさまざまです。ご自身の物件と同じ種別やエリアでの売却実績が豊富かどうかを確認しましょう。実績が多ければ、そのエリアの購入希望者情報を多く持っていたり、効果的な販売戦略を立てられたりする可能性が高まります。

担当者との相性が良いか

不動産の売却活動は、数カ月にわたる長い付き合いになることもあります。そのため、担当者との相性も非常に重要です。こちらの要望や不安を親身に聞いてくれるか、質問に対して迅速かつ丁寧に対応してくれるか、連絡は密に取れるかなど、コミュニケーションの取りやすさを確認しましょう。「この人になら安心して任せられる」と心から思える担当者を見つけることが、満足のいく売却への近道です。

チェックポイント	良い例	注意したい例
査定の根拠	データを用いて具体的に説明してくれる	「高く売れます」としか言わない
コミュニケーション	レスポンスが早く、説明が丁寧	なかなか連絡が取れない、専門用語ばかりを使う
提案力	メリット・デメリット両方を説明し、複数の選択肢を提示してくれる	自社の都合の良い話ばかりをする

自宅査定に関するよくある質問

ここでは、自宅査定を検討している方が抱きがちな、よくある質問とその回答をまとめました。査定を依頼する前の不安解消にお役立てください。

査定をしたら必ず売却しないといけない？

いいえ、その必要は全くありません。不動産会社が行う売却査定は、あくまで売却を検討するための参考情報を得るためのものです。査定結果を見て、売却しないという判断をしても何の問題もありません。実際に、資産価値の把握のためだけに査定を利用する人も多くいます。しつこい営業をされた場合でも、はっきりと断って大丈夫です。

査定の前にリフォームは必要？

基本的に、査定のために大規模なリフォームをする必要はありません。リフォームにかかった費用を、そのまま査定額に上乗せできるとは限らないからです。買主によっては、自分好みにリフォームしたいと考えている場合もあります。ただし、室内をきれいに掃除・整頓しておくことは、訪問査定時の印象を良くするために効果的です。どこまで手を入れるべきか迷った場合は、査定時に不動産会社の担当者に相談してみるのが良いでしょう。

複数の会社に査定を依頼してもいい？

はい、むしろ複数の会社に依頼することを強くおすすめします。1社だけの査定では、その価格が適正かどうかを判断するのが難しいからです。複数の会社に査定を依頼することで、自宅のおおよその相場観をつかむことができます。また、各社の査定価格やその根拠、担当者の対応などを比較することで、最も信頼できるパートナーを見つけやすくなります。不動産一括査定サイトを利用すれば、手間をかけずに複数の会社へ依頼が可能です。