不動産コラム

借地権の売却は可能！5つの売却方法と失敗しないための注意点を解説

親から相続した家が「借地権付き」だった、あるいは長年住んでいる家の土地が借地だったというケースは少なくありません。いざ売却を考えたとき「そもそも借地権は売却できるのだろうか」「手続きが複雑で難しそう」といった不安を感じる方も多いでしょう。結論から言うと、借地権は適切な手順を踏めば売却することが可能です。この記事では、借地権の基本的な知識から、具体的な売却方法、費用、そして失敗しないためのポイントまで、専門的な内容を分かりやすく解説します。

借地権とは？まずは基本を理解しよう

借地権の売却をスムーズに進めるためには、まず借地権がどのような権利なのかを正しく理解することが不可欠です。所有権とは異なる点や、権利の種類によってルールが変わることを把握しておきましょう。

土地の所有権との明確な違い

土地の所有権は、その土地を自由に使用、収益、処分できる絶対的な権利です。一方、借地権は「建物を所有する目的で、地主から土地を借りる権利」を指します。つまり、建物の所有者はあなたですが、土地の所有者はあくまで地主であるという点が最も大きな違いです。このため、土地の用途変更や建物の建て替え、売却などを行う際には、原則として地主の承諾が必要になります。

権利の種類	概要	売却時の地主の承諾
所有権	土地と建物の両方を所有する権利	不要
借地権	建物を所有するために土地を借りる権利	原則として必要

「地上権」と「賃借権」の2つの権利

借地権は、権利の性質によって「地上権」と「賃借権」の2つに大別されます。

地上権:物権という強い権利で、地主の承諾がなくても自由に売却や転貸（また貸し）ができます。しかし、地主にとって不利な条件が多いため、個人の住宅で設定されるケースは非常に稀です。
賃借権:債権という権利で、売却や建て替えには地主の承諾が必要です。現在流通している借地権のほとんどが、この賃借権に該当します。

ご自身の借地権がどちらに該当するかは、土地の賃貸借契約書で確認できますが、一般的には「賃借権」と考えてよいでしょう。

旧法と新法で変わる借地権のルール

借地権に関する法律は、1992年（平成4年）8月に改正されました。この日を境に、それ以前の「借地法（旧法）」と、それ以降の「借地借家法（新法）」に分けられます。

旧法借地権:借地人の権利が非常に強く保護されており、地主に正当事由がなければ半永久的に契約の更新が可能です。
新法借地権:「普通借地権」と「定期借地権」に分かれます。普通借地権は更新が可能ですが、定期借地権は契約期間の満了とともに土地を更地にして地主に返還する必要があり、更新はできません。

どちらの法律が適用されるかによって、売却の条件や価格も変わってくるため、契約時期を確認することが重要です。
参考：建設産業・不動産業：定期借地権の解説 - 国土交通省

借地権は売却できる？5つの具体的な売却方法

借地権の売却は一つだけの方法ではありません。状況や地主との関係性に応じて、複数の選択肢の中から最適な方法を検討することが成功の鍵となります。ここでは代表的な5つの売却方法を解説します。

売却方法	メリット	デメリット
地主に売却	交渉がシンプルで早い	価格が相場より低くなる可能性
第三者に仲介で売却	高値での売却が期待できる	地主の承諾と譲渡承諾料が必要
不動産会社に買取	現金化が早く手間が少ない	買い取り価格は低めになる傾向
底地と同時売却	最も高値での売却が期待できる	地主との協力と合意が不可欠
等価交換	所有権として自由に売却できる	手続きが複雑で地主の同意が必要

方法1：地主に借地権を買い取ってもらう

最もシンプルで交渉がまとまりやすいのが、土地の所有者である地主に直接借地権を買い取ってもらう方法です。地主にとっては、借地権を買い戻すことで土地の完全な所有権を取り戻せるため、土地活用の自由度が高まるという大きなメリットがあります。第三者が介在しないため、話がスムーズに進みやすく、比較的短期間で売却できる可能性があります。ただし、価格交渉においては、地主側から有利な条件を提示される場合もあるため、事前に適正な相場を把握しておくことが重要です。

方法2：不動産会社の仲介で第三者に売却する

借地権の売買を専門とする不動産会社に仲介を依頼し、一般の個人や法人を買い手として探す方法です。市場価格に近い、より高い価格での売却が期待できる点がメリットです。しかし、この方法を選択するには、地主から「借地権を第三者に譲渡すること」に対する承諾を得る必要があります。承諾の対価として、後述する「譲渡承諾料」を地主に支払うのが一般的です。

方法3：専門の不動産会社に直接買い取ってもらう

買い手を探す仲介とは異なり、借地権を専門に扱う不動産会社に直接物件を買い取ってもらう方法です。この方法の最大のメリットは、売却までのスピードです。買い手を探す必要がないため、現金化を急いでいる場合に適しています。また、地主との交渉なども不動産会社が代行してくれるケースが多く、売り主の手間を大幅に省けます。ただし、買い取り価格は仲介で売却する場合に比べて低くなる傾向があります。

方法4：地主と協力して底地と同時に売却する

これは、借地人（あなた）が持つ「借地権」と、地主が持つ「底地権（土地の所有権）」をセットにして、一つの完全な所有権付き不動産として第三者に売却する方法です。買い手にとっては権利関係がシンプルで分かりやすく、住宅ローンも利用しやすくなるため、借地権単体で売却するよりも高値での取引が期待できます。成功させるには地主との良好な関係と協力が不可欠であり、売却代金の配分など、事前に地主と綿密な協議を行う必要があります。

方法5：土地の一部を交換して所有権にしてから売却する

「等価交換」と呼ばれる手法で、借地権と地主の底地の一部を交換し、それぞれが土地の完全な所有権を得る方法です。例えば、借地権が設定された土地を価値に応じて分筆し、一方はあなたの所有権、もう一方は地主の所有権とします。所有権となった土地は、地主の承諾なしに自由に売却できます。ただし、土地の測量や分筆登記など専門的な手続きが必要となり、地主の同意が大前提となります。

借地権売却の価格相場と評価額の決まり方

借地権の売却価格は、一般的な不動産のように明確な相場が存在せず、さまざまな要因によって変動します。適正な価格で売却するためにも、価格の決まり方を理解しておきましょう。

路線価の借地権割合はあくまで目安

土地の価格を調べる際によく使われるのが、国税庁が公表している「路線価」です。路線価図には、土地の評価額に対する借地権の価値を示す「借地権割合」が記載されています。例えば、借地権割合が「60%（D）」とされている地域では、更地価格の6割程度が借地権の価値の目安とされます。しかし、これはあくまで相続税や贈与税を計算するための指標であり、実際の取引価格（時価）とは異なります。

売却方法によって変動する価格相場

借地権の売却価格は、誰にどのように売却するかによって大きく変わります。

地主に売却する場合:更地価格の50%～70%程度が目安とされます。借地人側から売却を持ちかけるよりも、地主側から購入の打診があった方が高値になる傾向があります。
第三者に売却する場合:更地価格の60%～70%程度が目安です。市場での需要と供給によって価格が決まりますが、譲渡承諾料などの費用を考慮する必要があります。
不動産会社に買い取ってもらう場合:仲介で売却するよりも低い価格、更地価格の50%前後が一般的です。

評価額に影響を与える具体的な要因

実際の査定では、以下のような個別具体的な要因が総合的に評価され、売却価格が決定されます。

評価にプラスの要因	評価にマイナスの要因
立地が良い（駅近、商業地域など）	地主との関係が良好でない
土地の形状が整っている	地代が相場より高い
契約の残存期間が長い	契約内容に不利な条件がある
地主が協力的である	土地の境界が確定していない
建物が新しい、または状態が良い	周辺の環境が良くない

借地権売却の具体的な手続きと流れ

借地権の売却は、通常の不動産売却に「地主との交渉」というプロセスが加わる点が特徴です。ここでは、不動産会社に仲介を依頼して第三者に売却する場合の一般的な流れを解説します。

手順1：専門の不動産会社へ査定を依頼する

まず、借地権の売買に精通した不動産会社に相談し、物件の査定を依頼します。借地権の査定は専門知識を要するため、複数の会社に依頼して、査定額だけでなく、その根拠や今後の進め方についてもしっかり説明を受け、信頼できる会社を選びましょう。

手順2：地主へ売却の承諾を得るための交渉

売却を依頼する不動産会社が決まったら、地主へ売却の意向を伝え、譲渡の承諾を得るための交渉を開始します。この交渉は、専門知識と経験が豊富な不動産会社の担当者に任せるのが一般的です。譲渡承諾料の金額や、新しい借地人との契約条件など、重要な項目について地主と協議し、合意を目指します。

手順3：売却活動から売買契約の締結まで

地主から内諾を得たら、不動産会社が売却活動を開始します。購入希望者が見つかり価格などの条件がまとまれば、売買契約を締結する前に、地主からの正式な承諾を示す「借地権譲渡承諾書」を取得する必要があります。その後、売買契約を締結します。

手順4：決済と建物の引き渡しを行う

売買契約で定めた日時に、買主から売買代金の残金を受け取り（決済）、同時に物件（建物）の鍵などを渡して引き渡しを行います。通常、決済は金融機関で行われ、司法書士の立ち会いのもと、建物の所有権移転登記などの手続きも同時に進められます。

借地権の売却にかかる費用と税金

借地権の売却に際しては、様々な費用や税金が発生します。手元に残る金額を正確に把握するためにも、どのような費用が必要になるのかを事前に確認しておきましょう。

地主へ支払う譲渡承諾料

第三者に借地権を売却する際に、地主の承諾を得るための謝礼として支払う費用です。「名義書換料」とも呼ばれます。借地権価格の10%程度が一般的な相場とされています。

不動産会社へ支払う仲介手数料

不動産会社の仲介によって売買契約が成立した場合に、成功報酬として支払う費用です。売却価格が400万円を超える場合は「（売却価格×3%+6万円）+消費税」が上限となります。

売却で利益が出た場合の譲渡所得税

借地権を売却して得た利益（譲渡所得）に対しては、所得税と住民税が課税されます。税率は不動産の所有期間によって異なり、所有期間が5年を超えている場合は税率が低くなります。

区分	所有期間	税率（所得税+住民税+復興特別所得税）
長期譲渡所得	5年超	20.315%
短期譲渡所得	5年以下	39.63%

売買契約書に必要な印紙税

不動産の売買契約書は課税文書にあたるため、契約書に記載された金額に応じた収入印紙を貼り付けて納税する必要があります。

登記手続きにかかる登録免許税

売却に伴い、建物の所有権を買主に移転するための登記が必要です。通常、この費用は買い主が負担しますが、住所変更登記や抵当権抹消登記が必要な場合は、売り主の負担となります。

借地権売却でよくあるトラブルと対処法

借地権の売却は、地主という第三者の意向が大きく関わるため、トラブルが発生する可能性も念頭に置く必要があります。

地主から売却の承諾が得られない

最も多いトラブルが、地主が売却を承諾してくれないケースです。まずは借地権売却の専門家である不動産会社を通じて、地主の懸念点を解消し、粘り強く交渉を続けることが重要です。地主にとってのメリットを提示するなど、譲歩案を検討することも有効です。

売却後の買主と地主の関係悪化

無事に売却できたとしても、新しい借地人（買い主）と地主の関係が悪化してしまうケースもあります。売買契約の際に、地代や契約期間、更新料などの契約内容を新しい借地人に正確に伝え、地主とも事前に顔合わせの機会を設けるなどの配慮が求められます。

借地非訟：どうしても承諾が得られない場合の最終手段

交渉を尽くしても地主の承諾が得られない場合、裁判所に申し立てを行い、地主の承諾に代わる許可を求める「借地非訟手続」という法的な手段があります。ただし、あくまで最終手段と考えるべきです。

トラブルの内容	主な原因	対処法
地主の承諾が得られない	新しい借地人への不安など	専門家による交渉、メリット提示
売却後の関係悪化	契約内容の認識齟齬など	契約内容の正確な引き継ぎ
交渉の決裂	双方の条件が折り合わない	借地非訟手続（最終手段）