不動産コラム

不動産査定書の見方は？信頼できる会社を見抜くポイントを解説

不動産を売却しようと考えたとき、最初に気になるのは「自分の家がいくらで売れるのか」という点ではないでしょうか。その答えが詳しく記されているのが「不動産査定書」です。しかし、初めて目にする方にとっては、数字や専門用語が並んでいて少し難しく感じるかもしれません。

この記事では、不動産売却を成功させるために欠かせない査定書の見方や、そこから信頼できる不動産会社を見極めるポイントを解説します。読み終わる頃には、査定書の情報を正しく読み解き、自信を持って次のステップへ進めるようになります。

不動産査定書とは？

不動産査定書とは、不動産会社があなたの物件を調査し「現在の市場ならこれくらいの価格で売れるだろう」という予想価格をまとめた提案資料のことです。売却活動のスタート地点となる重要な書類であり、単なる金額の提示だけでなく、なぜその価格になったのかという根拠も示されます。

売却価格の目安を知るための書類

不動産査定書の最大の役割は、売り出し価格を決めるための判断材料を提供することです。売主が「高く売りたい」と願う一方で、市場には「適正価格」が存在します。査定書には、近隣の売却事例や市場動向を踏まえた現実的な価格が記載されているため、高すぎて売れ残るリスクや安すぎて損をするリスクを避けるための指針となります。

また、査定書は不動産会社からの「私ならこの価格で売る自信があります」というプレゼンテーション資料でもあります。その内容の充実度を見ることで、その会社の熱意や能力を測ることができます。

鑑定評価書との違い

よく混同されるものに「不動産鑑定評価書」がありますが、これらは作成者や目的が明確に異なります。以下の表でそれぞれの違いを確認しましょう。

項目	不動産査定書	不動産鑑定評価書
作成者	不動産会社（宅地建物取引士など）	不動産鑑定士（国家資格者）
費用	原則無料	有料（数十万円程度）
目的	物件の売却活動のため	裁判、相続税申告、融資担保評価など
法的効力	公的な証明力は低い	公的な証明として利用可能

一般的な売却活動であれば、不動産会社が作成する無料の査定書で十分です。一方で、親族間での売買や遺産分割協議でもめている場合など、公的に価格を証明する必要がある場合には、有料の鑑定評価書が必要になることもあります。ご自身の目的に合わせて使い分けることが大切です。

当社では不動産鑑定事業も行っております。相続などで適正な価格が必要なときや資産評価をするとき、裁判や課税上の不服申し立てなどにご活用ください。

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査定書には何が書いてある？

手元に届いた査定書をどう読めばいいのでしょうか。書式は会社によって異なりますが、書かれている主要な項目は共通しています。ここでは、特に注目すべき3つのポイントを紹介します。

査定価格とその根拠

最も重要なのが「査定価格」です。これは「3カ月程度で売却できるであろう価格」を示すのが一般的です。単に「○○万円」という数字だけでなく、その数字を導き出した計算式やロジックが書かれています。

例えば、土地の広さや建物の築年数といった基本情報に加え、日当たり、前面道路の幅、駅からの距離などのプラス要因・マイナス要因がどのように評価（評点）されたかが記載されています。この根拠が曖昧な場合、その査定額の信頼性は低いと言わざるを得ません。

近隣の取引事例

査定価格を算出する上で多くの不動産会社が採用しているのが「取引事例比較法」です。これは、対象物件と条件が似ている近隣の過去の成約事例や、現在売り出し中の競合物件と比較して価格を決める方法です。

査定書には、比較対象となった物件の情報が掲載されています。「近所の○○マンションは△△万円で売れた」といった具体的なデータを見ることで、提示された査定額が相場からかけ離れていないかをご自身でも確認することができます。

諸費用と手取り額の概算

売却には仲介手数料や印紙代、登記費用などの諸費用がかかります。良心的な査定書には、売却予想価格からこれらの諸費用を差し引いた「手取り概算額」が記載されています。

最終的に手元にいくら残るのかを知ることは、住み替え先の資金計画や住宅ローンの完済計画を立てられる上で非常に重要です。もし記載がない場合は、担当者に「手取りはいくらになりそうですか？」と確認することをおすすめします。

信頼できる査定書の見極め方は？

査定額が高ければ良いというわけではありません。中には契約を取りたいがために、相場より不自然に高い価格を提示する会社も存在します。そのような「高預かり」に惑わされないよう、査定書の内容から会社の信頼性を見極めるポイントを押さえましょう。

根拠が具体的に示されているか

信頼できる査定書は、価格の根拠が非常に具体的です。「相場が上がっているから」「人気エリアだから」といった抽象的な言葉だけでなく、客観的なデータに基づいて説明されているかを確認してください。

具体的には、以下の表のような視点でチェックすると良いでしょう。

チェック項目	良い査定書の特徴	注意が必要な査定書の特徴
比較事例	条件が近い最新の事例が選ばれている	事例が古すぎる、または条件が全く異なる
評点評価	加点・減点の理由が明確に書かれている	理由なく高い点数がついている
市場分析	エリアの需給バランスへの言及がある	「なんとなく売れそう」などの感覚的な記述

なぜその価格になるのかを論理的に説明できる担当者は、購入希望者に対しても物件の魅力を論理的に説明できる可能性が高いと言えます。

デメリットも正直に記載があるか

物件には良い点だけでなく、必ず何らかの懸念点があるものです。例えば「駅から少し遠い」「築年数が古い」といったマイナス要素を隠さず、正直に査定書に記載し、それを踏まえた対策まで提案してくれる会社は信頼できます。

逆に、良いことばかりを並べ立てて、リスクや注意点に触れない会社には注意が必要です。売却活動が始まってから「実はこの条件だと売りにくい」と言われても後の祭りです。最初から現実的な視点を提供してくれるパートナーを選びましょう。

流通性比率が適正か確認する

少し専門的な話になりますが、査定書の計算項目に「流通性比率」という数字が含まれていることがあります。これは「物件の売りやすさ」を調整する係数で、通常は「1.0（100%）」を基準とします。

もしこの数字が「1.1」や「1.2」など高く設定されている場合は、その理由を必ず質問してください。「特に人気が高い角地だから」といった明確な理由があれば良いですが、単に査定額を吊り上げるための調整弁として使われている可能性もあります。根拠のない係数操作を見抜くことが、適正価格を知る鍵となります。

査定書を入手する手順は？

実際に査定書を手に入れるためのステップはシンプルです。現在はインターネットを使えば、自宅にいながら簡単に依頼することができます。

不動産会社に依頼する

最も一般的な方法は、不動産会社に直接査定を依頼することです。現在は「一括査定サイト」を利用することも可能で、一度の入力で複数の会社にまとめて依頼できるため手間がかかりません。

依頼時には「机上査定（簡易査定）」と「訪問査定」のどちらかを選べることが多いです。まずは概算を知りたいだけなら机上査定を、本格的に売却を検討していて正確な価格を知りたいなら訪問査定を選びましょう。訪問査定の方が、物件の個別の状態（リフォーム履歴や室内の綺麗さなど）が反映されるため、より精度の高い査定書が作成されます。

また、当社ではAI査定を導入しています。らく早AI査定はその場で査定が完了し、結果がすぐにわかります。日本全国のマンション、一戸建て、土地をかんたんに無料査定できます。電話番号不要のため、営業電話がかかってくることもありません。「まだ売る気はないけれど、とりあえず今の相場だけ知りたい」という方におすすめです。
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必要書類を準備する

より正確な査定書を作成してもらうためには、物件に関する詳細な情報が必要です。依頼時に手元にあるとスムーズな書類を以下にまとめました。

書類名	用途・確認できること
登記済証（権利証）	所有者の確認、物件の正確な所在
間取り図・測量図	部屋の配置、土地の形状や面積
固定資産税納税通知書	公的な評価額や税額の確認
リフォーム履歴などの資料	建物の維持管理状況のアピール

これらの書類が全て揃っていなくても査定自体は可能ですが、情報が多ければ多いほど査定精度は上がります。特にアピールポイントとなるリフォームの記録などは、積極的に提示しましょう。

複数の査定書を比較する理由は？

査定を依頼する際は、1社だけでなく複数（3社程度）の会社に依頼することをおすすめします。それには明確な理由があります。

適正な相場感を把握するため

不動産の価格には「定価」がありません。会社によって得意なエリアや種別が異なるため、算出される査定額にもバラつきが出ます。1社だけ見て「これが正解だ」と思い込むのは危険です。

複数の査定額を並べてみることで、「最高値」と「最安値」、そして「ボリュームゾーン（相場）」が見えてきます。極端に高い価格や安い価格を除外し、相場の中心を知ることで、冷静な売り出し価格の設定が可能になります。

担当者の対応力を比較するため

査定書は「物」ですが、それを作るのは「人」です。査定依頼から書類が届くまでのスピード、電話やメールでの対応の丁寧さ、質問に対する回答の的確さなど、一連のやり取り全てが比較対象となります。

売却活動は数カ月に及ぶプロジェクトであり、担当者との相性は非常に重要です。「この人なら安心して任せられそうだ」「こちらの事情をくんでくれそうだ」と感じる担当者を見つけるためにも、複数の会社と接点を持つことが大切です。

まとめ

本記事の要点を振り返ります。

査定書は売却価格の目安と根拠を知るための重要書類
査定額の高さだけで選ばず、根拠の具体性をチェックする
複数社に依頼し、価格と担当者の対応力を比較検討する

不動産査定書は、あなたの家が市場でどのように評価されているかを映し出す鏡のようなものです。金額という結果だけでなく、そこに至るプロセスや根拠を読み解くことで、納得のいく売却活動への第一歩を踏み出すことができます。

まずは気軽に複数の不動産会社へ査定を依頼し、手元に届いた査定書をこの記事のポイントに沿って見比べてみてください。それが、あなたの大切な資産を適正な価格で、信頼できるパートナーと共に売却するための最良のスタートとなるはずです。

大和ハウスリアルエステートでは、正確な不動産査定書の作成を無料でサポートしています。大和ハウスグループの豊富な取引実績とネットワークを活かし、土地・戸建て・マンションなど幅広い物件の査定に対応可能です。売却や相続、住み替えなど、お客さまのご事情に合わせて専門スタッフが丁寧にご提案いたします。まずはお気軽に査定をご依頼ください。

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