不動産コラム

一棟マンション売却を成功させる！相場・税金・高く売るコツを解説

一棟マンションの売却は、区分マンションや戸建ての売却とは異なり、投資用不動産としての専門的な知識と戦略が求められます。「保有している物件をそろそろ手放すべきか」「いくらで売れるのか」と悩んでいるオーナーさまも多いことでしょう。売却のタイミングや戦略を誤ると、数百万円単位で手元に残る金額が変わってしまうことも珍しくありません。この記事では、一棟マンション売却を成功させるために必要な相場の考え方、税金の知識、そして高く売るための具体的なノウハウを解説します。

一棟マンションの売却相場はどう決まるのか？

一棟マンションの売却価格は、一般的な住宅のように「近隣の事例」や「広さ」だけで決まるわけではありません。投資家が購入することが前提となるため、その物件がどれだけの収益を生み出すかが価格決定の最も重要な要素となります。ここでは、主な査定方法である収益還元法と積算価格、そして利回りの関係について解説します。

収益還元法による価格算出の仕組み

投資用不動産の価格算出において最も重視されるのが収益還元法です。これは、その物件が生み出す純利益（家賃収入から経費を引いたもの）を、期待される利回り（還元利回り）で割り戻して価格を算出する方法です。投資家は「この物件を買えば年間でどれくらいの利益が出るか」を見て購入判断を行うため、収益性が高い物件ほど価格は高くなります。具体的には、年間の家賃収入が高く、維持管理費などの経費が抑えられている物件ほど、算出される価格は上昇します。逆に言えば、空室が多く収益性が低い状態では、査定価格も厳しくなる傾向にあります。

積算価格が影響するケース

収益還元法と並んで参考にされるのが積算価格です。これは土地と建物のそれぞれの価値を積み上げて算出する方法で、金融機関が融資の審査をする際によく用いられます。土地に関しては路線価などを基に評価し、建物に関しては再調達価格から築年数に応じた減価修正を行って算出します。積算価格が高い物件は、買い手である投資家が銀行から融資を受けやすくなるため、売却しやすくなるというメリットがあります。特に地方の物件や築古物件では、収益性だけでなく、この積算価格が売買価格の下支えとなるケースも少なくありません。

エリアと利回りの関係性

売却相場を左右するもう一つの大きな要因が、物件の所在するエリアの利回り相場です。都心部などの人気エリアでは、資産価値が下がりにくく空室リスクも低いため、投資家は低い利回りでも購入を検討します。その結果、物件価格は高くなります。一方で、地方や郊外の物件は、空室リスクや将来的な資産価値の低下リスクを考慮して、高い利回りが求められます。求められる利回りが高いということは、同じ家賃収入であっても物件価格は安くなることを意味します。ご自身の物件があるエリアの相場利回りを把握しておくことが、適正な売却価格を知る第一歩となります。

売却に最適なタイミングはいつなのか？

不動産投資において「出口戦略」と呼ばれる売却は、タイミングの見極めが成否を分けます。市況が良いときに売るのが基本ですが、物件個別の事情や税制面での有利不利も考慮しなければなりません。ここでは、一棟マンションの売却に適した4つのタイミングについて詳しく解説します。

大規模修繕が必要になる直前

一棟マンションは、築10年から15年周期で大規模修繕が必要となります。外壁塗装や屋上防水などの工事には数百万から数千万円単位の費用がかかるため、この費用の捻出がオーナーさまにとって大きな負担となります。大規模修繕を実施して建物の価値を高めてから売るという考え方もありますが、かけた費用分だけ確実に高く売れるとは限りません。そのため、多額の出費が発生する前に売却し、次のオーナーに修繕を委ねる形で手放すのも合理的な判断といえます。

減価償却期間が終了する時期

建物の減価償却期間が終了すると、これまで経費として計上できていた減価償却費がなくなり、帳簿上の利益が増加します。その結果、所得税や住民税の負担が急激に重くなる現象が起きます。これをデッドクロスと呼びますが、キャッシュフローが悪化するこのタイミングは、多くの投資家にとって売却を検討すべき時期となります。税引き後の手残りが減ってしまう前に売却し、新たな償却資産へ買い替えることで、再び節税効果を得ながら資産形成を続けることが可能です。

満室稼働で収益性が高い時期

収益物件である一棟マンションは、満室稼働している時が最も高く評価されます。入居率が高いということは、購入者にとって直後から安定した収益が見込めることを意味し、融資の審査も通りやすくなるからです。逆に、空室が多い状態で売り出すと「人気がない物件ではないか」「運営に問題があるのではないか」と疑念を持たれ、価格交渉の材料にされやすくなります。もし現在、空室がある場合は、広告費をかけてでも入居付けを行い、満室に近い状態にしてから売り出すことが、高値売却への逆道です。

所有期間が5年を超えた後

売却益にかかる税金（譲渡所得税）の税率は、物件の所有期間によって大きく異なります。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、税率は約39.6%です。一方、5年を超えると「長期譲渡所得」となり、税率は約20.3%まで下がります。この税率の差は手取り額に直結するため、非常に重要です。売却益が出る見込みがある場合は、特別な事情がない限り、所有期間が5年を超えて長期譲渡所得の適用を受けられるようになってから売却することをおすすめします。

売却完了までの具体的な流れとは？

一棟マンションの売却は、数カ月から半年程度の期間を要するのが一般的です。全体の流れを事前に把握しておくことで、必要書類の準備やスケジュールの調整をスムーズに進めることができます。ここでは、売却の検討から引き渡しまでを4つのステップに分けて解説します。

ステップ	内容	目安期間
1.事前準備・査定	書類準備、相場調査、不動産会社への査定依頼	1〜2週間
2.媒介契約・活動	媒介契約の締結、販売図面の作成、広告活動	1〜3カ月
3.売買契約	購入申込、条件交渉、重要事項説明、契約締結	2週間〜1カ月
4.決済・引き渡し	残代金決済、所有権移転登記、鍵の引き渡し	1〜2カ月

事前準備から査定依頼まで

まずは売却の目的を明確にし、物件の権利証やレントロール（家賃表）、修繕履歴、図面などの資料を準備します。これらの資料が揃っていると、不動産会社も精度の高い査定を行うことができます。準備が整ったら、複数の不動産会社に査定を依頼します。一棟マンションは取り扱いが難しいため、近所の不動産屋だけでなく、投資用物件に強い専門会社や大手仲介会社など、幅広く声をかけることが大切です。提示された査定額だけでなく、その根拠や販売戦略についても説明を受け、信頼できるパートナーを見極めます。

媒介契約の締結と活動開始

依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を結びます。契約形態には「専属専任」「専任」「一般」の3種類があり、1社にしっかり任せる専任系の契約が選ばれることが多いです。契約後は、不動産会社が投資家向けのポータルサイトや独自の顧客リストを使って購入希望者を探します。この期間、売り主さまは内見の対応準備（共用部の清掃など）を行ったり、不動産会社からの活動報告を確認したりしながら、購入申込が入るのを待ちます。

売買契約と手付金の受領

購入希望者が見つかると「買付証明書」が提出されます。ここには購入希望額や手付金の額、融資特約の有無などの条件が記載されています。価格や条件に合意できれば、売買契約へと進みます。契約時には、宅地建物取引士による重要事項説明が行われ、契約書への署名・捺印を行います。この際、買い主さまから手付金（売買価格の5〜10%程度）を受け取ります。なお、投資用物件の売買では、買い主さまが融資を利用することが多いため、融資が承認されなかった場合に契約を白紙に戻す「ローン特約」が付されることが一般的です。

決済と物件の引き渡し

買い主さまの融資審査が通り、承認が得られれば、決済と引き渡しの準備に入ります。決済日には、銀行などに売り主さま、買い主さま、不動産会社、司法書士が集まります。残代金の受領と同時に、固定資産税や都市計画税の精算、仲介手数料の支払いなどを行います。着金が確認できたら、司法書士が法務局で所有権移転登記の手続きを行い、最後に鍵や関係書類（賃貸借契約書など）を引き渡して取引完了です。入居者さまへのオーナー変更通知や、管理会社の引き継ぎもこの時期前後に行う必要があります。

売却にかかる費用と税金はいくらか？

高値で売れたとしても、そこから諸費用や税金が引かれるため、実際に手元に残る金額は変わってきます。資金計画を立てる上では、これらのコストを正確に把握しておくことが不可欠です。ここでは、主な費用である仲介手数料、譲渡所得税、およびその他の諸経費について解説します。

仲介手数料の上限と計算式

売却費用の中で最も大きな割合を占めるのが、不動産会社に支払う仲介手数料です。この手数料は宅地建物取引業法で上限が定められており、売買価格が400万円を超える物件の場合、「売買価格（税抜）×3%＋6万円＋消費税」という速算式で算出されるのが一般的です。例えば、1億円で売却した場合の手数料は、約336万円となります。これはあくまで成功報酬であるため、売買契約が成立しなければ支払う必要はありません。通常は、売買契約時と引き渡し時に半金ずつ支払うケースが多いです。

譲渡所得税の税率と計算方法

一棟マンションを売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して所得税と住民税がかかります。計算の基礎となる譲渡所得は、「売却価格」から「取得費（購入代金や仲介手数料から減価償却費を引いたもの）」と「譲渡費用（売却時の仲介手数料など）」を差し引いて求めます。前述の通り、所有期間が5年を超えるかどうかで税率が約2倍も変わるため注意が必要です。また、取得費が不明な場合は、売却価格の5%を取得費とみなす概算取得費という制度もありますが、税負担が大きくなる可能性があるため、購入時の契約書などは大切に保管しておく必要があります。

印紙税や登記費用の目安

これらの他にも、売買契約書に貼付する印紙税や、抵当権抹消のための登記費用などがかかります。印紙税は契約金額によって異なり、例えば1億円を超え5億円以下の契約書には、軽減措置適用後で6万円の収入印紙が必要です。登記費用については、ローン残債があり抵当権がついている場合に、その抹消登記を司法書士に依頼する費用として数万円程度かかります。また、ローンを繰り上げ返済するための手数料が銀行から請求されることもあるため、事前に金融機関へ確認しておくと安心です。

高く売却するための5つの戦略とは？

一棟マンションを少しでも高く、有利な条件で売却するためには、漫然と売りに出すだけでは不十分です。買い手である投資家の心理を理解し、物件の価値を最大限にアピールする準備が必要です。ここでは、すぐに実行できる5つの具体的な戦略を紹介します。

満室稼働に近づけておく

投資家が最も嫌うのは「購入直後の空室リスク」です。そのため、満室稼働またはそれに近い状態の物件は、それだけで高く評価されます。現在空室がある場合は、フリーレント（家賃無料期間）をつけたり、敷金・礼金をゼロにしたりするなどして、入居付けを優先しましょう。多少の初期費用をかけても、満室状態で売り出して高い評価額を得る方が、トータルでのメリットは大きくなる傾向があります。また、既存入居者の契約内容を確認し、滞納などがないクリーンな状態にしておくことも重要です。

修繕履歴と管理状況を整理する

過去に実施した修繕の履歴や、現在の管理状況を詳細に開示することは、買い手の安心感につながります。いつ、どこの修繕を行い、いくらかかったのかが分かる資料があれば、購入後の維持費を予測しやすくなるためです。特に、屋上防水や外壁塗装などの大規模なメンテナンス履歴は大きなプラス材料となります。また、法定点検の報告書や、日々の清掃記録なども管理の質の高さを示す証拠となるため、管理会社から取り寄せて整理しておきましょう。

レントロールを正確に作成する

レントロールとは、各部屋の賃料、共益費、敷金、契約期間、入居者の属性などを一覧にした表のことです。投資家はこの表を見て収益性を判断するため、正確かつ見やすいレントロールを作成することが不可欠です。単に数字を羅列するだけでなく、契約開始日や更新状況なども明記することで、長期入居者が多い安定した物件であることをアピールできます。また、近隣相場と比較して現在の家賃が適正かどうかの資料も添えると、より説得力が増します。

複数の不動産会社に査定を依頼する

1社だけの査定で売り出し価格を決めてしまうのはリスクがあります。不動産会社によって得意なエリアや顧客層が異なるため、査定額に数百万円以上の差が出ることも珍しくありません。最低でも3社程度には査定を依頼し、それぞれの査定根拠を比較しましょう。ただし、単に一番高い査定額を出した会社が良いとは限りません。高すぎる価格で売り出して長期間売れ残ると、逆に「売れ残り物件」というレッテルを貼られて価格を下げざるを得なくなることもあります。相場感を養いながら、適正かつ強気な価格設定を見極めることが大切です。

売り急がず余裕を持った計画を立てる

不動産売却において「売り急ぎ」は足元を見られる最大の要因です。「いついつまでに現金化しなければならない」という事情があると、大幅な値引き交渉に応じざるを得なくなります。可能な限り時間的な余裕を持ち、じっくりと腰を据えて販売活動を行うことが高値売却の鉄則です。もし資金が必要な時期が決まっているなら、そこから逆算して十分な期間（半年以上）を確保して動き出しましょう。余裕があれば、無理な値下げ要求を断り、条件の良い買い手が現れるのを待つことができます。

失敗しない不動産会社の選び方は？

一棟マンション売却成功の鍵の一つは、パートナーとなる不動産会社選びです。居住用物件の売買が得意な会社が、必ずしも投資用物件に強いとは限らないからです。信頼できる会社を見つけるためにチェックすべき3つのポイントを解説します。

投資用物件の取引実績を確認する

まず確認すべきは、その会社が一棟マンションなどの収益物件の取引実績をどれくらい持っているかです。ホームページで実績を確認したり、担当者に直接「直近でどのような収益物件を扱ったか」を質問したりしてみましょう。投資用物件の売買には、利回りの計算や税務知識、金融機関の融資情勢など、特殊なノウハウが必要です。実績豊富な会社であれば、独自の投資家リストを持っており、一般公開する前に水面下で買い手を見つけてくれることもあります。

査定根拠の明確さを比較する

査定書が出てきたら、金額だけでなく、その算出根拠（なぜその価格になったのか）を詳しく確認してください。「近隣がこれくらいだから」という曖昧な説明ではなく「収益還元法で利回り〇%と設定し、修繕リスクを考慮してこの価格」といった論理的な説明ができる会社は信頼できます。また、メリットだけでなく、物件の弱点（デメリット）や市場の懸念点も正直に伝えてくれる会社の方が、後々のトラブルを防ぐ意味でも安心です。

担当者の知識と提案力を見極める

最終的には担当者個人の力量も重要です。一棟マンションの売却では、買い手側の融資付け（ローンの斡旋）までサポートできるかどうかが契約成立の鍵を握ることがあります。金融機関の融資姿勢に詳しく「どこの銀行ならこの物件に融資が出そうか」といった具体的な提案ができる担当者は非常に頼りになります。また、レスポンスの早さや報告の丁寧さも、ストレスなく取引を進める上では欠かせない要素です。実際に会って話をし、ビジネスパートナーとして信頼できるかを直感も含めて判断しましょう。

まとめ

一棟マンションの売却について、相場の仕組みから流れ、費用、そして成功のための戦略まで解説しました。この記事の要点を振り返ります。

売却相場は「収益還元法」を基本に、積算価格やエリア利回りも加味して決まる。
売却タイミングは「大規模修繕前」「減価償却終了時」「長期譲渡所得適用後」が有利。
高く売るためには「満室稼働」と「修繕履歴の整理」が不可欠である。
会社選びは「投資用物件の実績」と「融資知識」を重視する。

一棟マンションの売却は金額が大きく、一つの判断ミスが大きな損失につながる可能性があります。しかし、正しい知識を持ち、適切な準備とパートナー選びを行えば、満足のいく結果を得ることは十分に可能です。まずはご自身の物件の現状を把握し、信頼できる不動産会社への査定依頼から始めてみてはいかがでしょうか。この記事が、あなたの大切な資産を最適な形で売却するための一助となることを願っています。

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