売却の流れ

売却を相談する

不動産を売却されるご事情や理由、スケジュールによって売却方法は変わります。住み替えを考え始めたら、まずは不動産会社に相談してみましょう。

相談の際、次のようなことを確認しましょう。

• どれくらいの価格で売れるか
• 税金や手数料といった諸経費がどのくらい必要なのか
• 住宅ローンが残っている物件を売るにはどうしたらいいか
• どんな方法で販売活動を行うのか

その不動産会社に、どんなサービスがあるかも確認しましょう。

次のようなサービスが不動産会社にあるかどうかで、売却依頼後の安心感が違います。

• お急ぎの売却なら? ・・・? 買取
• 売却不動産のローンが残っているなら? ・・・? つなぎ融資
• 賃貸にするか売却するか迷っている? ・・・? 賃貸管理
• 買換えで必ず売却しなければならないなら?・・・?買取保証サービス
• 購入物件で住宅ローンを利用するなら? ・・・? 提携ローン

諸経費も準備しておきましょう。

不動産を売却する際にも諸経費や税金がかかります。手取り額は、売買金額から諸経費・税金を差し引いた分になりますので、あらかじめ確認しておくことをおすすめします。
主な経費の例としては、印紙代や不動産会社へ支払う仲介手数料、残債がある場合の抵当権抹消費用などがあります。その他、土地の場合は地積を確定させるための測量費用、リフォームをした方がいい場合はリフォーム費用、建物を解体して更地にした方がいい場合は解体費用負担も必要になります。
売却にかかる税金は、売却に伴う利益にかかる所得税・住民税、契約書に貼る印紙税などが主なものです。詳細は営業担当者、または税務署などに確認ください。

売買契約時に必要な諸経費

• 仲介手数料
  ※別途消費税及び地方消費税がかかります。
• 印紙代

決済・引渡し時に必要な諸経費

• 仲介手数料
  ※別途消費税及び地方消費税がかかります。
• 抵当権抹消費用
• 司法書士手数料　など

査定を依頼する

相談内容や希望条件がまとまったら、不動産価格を査定してもらう不動産会社を選定します。売却することが決まっている方はもちろん、住み替えを考え始めたばかりの方も、まずは査定をしてみましょう。最近は、一括で複数の会社に査定を依頼できるサイトもあります。気軽に依頼することができて便利ですが、たくさん依頼しても迷うばかりなので、販売力のある会社を３社程度選ぶことをおすすめします。
また、査定の依頼は基本的に無料です。査定を依頼したからといって必ず販売の依頼をしなければならないことはありません。

買換えの場合、自宅の売却と新居探し、どちらを先にすればいい？

売却を先行させるか購入を先行させるかは、市場動向とお客様の諸条件によって異なります。通常は、売却する不動産の需要状況などを考慮し、個別性が強いと判断した場合は売却を先行させます。逆に、売却される不動産が購入希望者の多い人気の地域にある場合は、購入を先行されてもいいでしょう。当社では、お客様のご希望や状況、市場動向を考え合わせ、最善のご提案をいたします。

売却を先行する場合

• メリット／手元に入る金額が確定するため、購入の資金計画が立てやすくなります。
• デメリット／住み替え先となる希望物件がなかなか見つからない場合は、先に自宅を引渡すことになりますので、その間の仮住まいが必要になります。

購入を先行する場合

• メリット／仮住まいなどの費用が不要で、引っ越しもスムーズ。希望物件をじっくり探すことができます。
• デメリット／購入先の資金が先に必要な場合は、つなぎローンなどの手続きや費用が必要になります。自宅の売却価格がはっきりしないので、購入先の予算が立てにくいかもしれません。

物件調査・査定報告を確認する

売却を相談する不動産会社が決まったら、査定を依頼します。査定の方法は「訪問査定」と「簡易査定」の２種類あります。査定の際には、売主様から直接お話を伺うことはもとより、現地や周辺環境、建築法規、権利関係、周辺の売り出し事例、成約事例などを調査して「査定価格」を算出します。

訪問査定とは？

実際に現地を訪問し、戸建て・マンションの場合は室内を内覧。過去にリフォームされているかなどもお聞きします。
土地や戸建ての場合は、敷地の間口や奥行き、前面道路の幅員を実測。市役所などで対象不動産にかかる法令関係を調べます。
その上で、近隣の取引事例をもとに取引事例比較法を用い、価格査定書を作成。さらに、現在近隣で売り出し中の物件情報から現在の市場動向を勘案し、査定価格をもとに販売価格及び販売活動計画も併せてご提案させていただきます。

こんな人におすすめ

• 買換えをする際、事前に資金計画を立てたい方におすすめです。3ヵ月以内に成約できることを想定した価格ですので、正確な査定価格がわかります。

ワンポイント

早期の売却をお考えの方には「買取」を、買換えをお考えの方には「買取保証付の仲介」もおすすめしています。

査定の報告資料

• 担当者の自己紹介
• 査定の主旨説明
• 対象不動産の路線価
• 市場及び周辺環境などの動向
• 近隣の成約事例（対象不動産の近隣がいくらぐらいで売却されたのかがわかります）
• 近隣の売り出し物件（現在近隣で売り出されている物件の情報をお知らせします）
• 近隣公示価格の推移
• 対象不動産及び事例物件の評点比較
• 査定価格のご提示
• 販売活動内容のご紹介
• 市況データ
  • 地価変動指数グラフ
  • 地価推定価格推移グラフ
• 地域内の取引価格のデータ集計グラフ
• 販売活動にあたって対象不動産のセールスポイントのご提案

簡易査定とは？

現地で外観を確認し、市役所などで対象不動産にかかる法令関係を調査。近隣での成約事例や現在の売り出し中物件の販売状況などを考慮して簡易査定書を作成し、簡易査定価格をご報告します。

こんな人におすすめ

• 概算価格より、もう少し正確な価格を知りたい方。
• 6ヵ月以上先に売却をお考えの方。（売却前には訪問査定をおすすめします）

ご注意

簡易査定の場合は、減加算する室内の保守状況や設備のグレード、間取りなどの評価ができないため、訪問査定と比較して算出価格に若干の幅が出ます。

査定の報告資料

• 担当者の自己紹介
• 対象不動産の路線価
• 市場及び周辺環境などの動向
• 近隣の成約事例（対象不動産の近隣がいくらくらいで売却されたかがわかります）
• 近隣の売り出し物件（現在近隣で売り出されている物件の情報をお知らせします）
• 対象不動産及び事例物件の評点比較
• 査定価格のご提示

媒介契約を締結する

数社に査定を依頼した場合は、売却を依頼する不動産会社を選択します。不動産会社を選択する際には、査定価格だけで判断するのではなく、査定価格の根拠及びその後の販売計画をきちんとご提案できているのかを確認しましょう。わからないことや納得できないことは徹底的に確認してください。
そうした説明を聞いた上で、販売を依頼する不動産会社への依頼形態（媒介契約）を決めましょう。媒介契約には３つのタイプがあり、契約できる不動産会社の数などが決まっています。

媒介契約の3つの種類

（1）一般媒介契約

（2）専任媒介契約

（3）専属専任媒介契約

建物状況調査（インスペクション）と建物設備保証

戸建てやマンションの売買時、建物の構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分の状態を把握するため、国土交通省指定の講習※1を修了した建築士による建物状況調査を行います。事前に建物の状態を把握することで、補修を含むリノベーション等の計画が立てやすくなります。
さらに、シロアリの検査や住宅設備の動作確認も行い、適合した物件には保証会社や保険会社による建物の保証や住宅設備保険が付けられます。売主様・買主様のどちらにとっても安心材料となり、スムーズな売買につながります。

• ※1　既存住宅状況調査技術者講習
• ※建物状況調査、シロアリの検査や住宅設備の動作確認については、別途検査費用と保証料等が必要です。

建物設備保証の一例

• D’s Bridge 売却斡旋サービス
  大和ハウス工業が分譲・大和ライフネクストが管理するマンション
• リブネス仲介保証サービス
  戸建て・マンション

※保証内容やご利用条件などの詳細はお問い合わせください。

販売活動

不動産会社はさまざまな販売活動を行い、購入者を探します。そうした活動によってお問い合わせをいただいた方に室内の見学をご案内します。

具体的な販売活動は？

1. 新聞の折込チラシや宅配チラシで近隣地域にピンポイントで告知
2. 住宅情報誌などの掲載
3. 当社ホームページをはじめ、SUUMO・at homeなどの不動産情報サイトへの掲載
4. 360度パノラマ写真による対象不動産のご紹介、オープンハウスの開催
5. 提携会社及び購入希望者への優先的なご紹介
6. 指定流通機構（レインズ※）への登録　など

※国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータ・ネットワーク・システムで、オンラインで結ばれている多数の会員不動産会社間で物件の情報交換ができます。レインズに登録することで多くの不動産会社に情報を公開できるため、たくさんの不動産会社に販売を依頼されなくても、ご購入者をいち早くご紹介できます。

販売活動報告を確認する

不動産会社は、売主様に対して販売活動内容の報告を書面で行います。媒介契約の内容によって報告の頻度が異なり、専属専任媒介の場合は1週間に1回以上、専任媒介契約の場合は2週間に1回以上と定められています。一般媒介の場合は、販売活動の報告を書面で報告する義務はありませんが、当社では書面で報告をしております。

販売活動報告って、どんなことを報告するの？

• 各種広告媒体への掲載日・反響・実施内容
  ※チラシなどの利用した媒体はサンプルを同封します。
• 指定流通機構（レインズ）への登録
• 来店や既登録のお客様へのご紹介状況
• 新聞折り込みなどチラシ配布
• 現地案内の状況
• お問い合わせがあったお客様の進捗・反響状況
• 市況の変化（近隣の販売状況や売れた事例）
• 今後の販売活動のご提案

上記の販売活動をはじめ、購入検討者からの反響やご案内の状況についても、件数やその後の対応状況、購入意欲まで細かく報告いたします。 また、売却のタイミングを逃さないよう多くの資料もご用意し、今後の販売活動計画などもご提案します。

販売活動報告をどのようにチェックしたらいい？

• 資料請求などの問い合わせがあるかどうか
• お問い合わせのあったお客様が、実際に物件を見学した割合はどのくらいか
• 見学をしたお客様が購入を見送った理由は？
• 近隣の販売状況はどのような状況か？変化はあったか？

このような状況を詳しく聞き取り、どのような内容を見直しするべきか、不動産会社ときちんと話し合いましょう。

売買契約を締結する

販売活動を経て購入者が決まると、購入希望者から「購入申込書」を受領し、契約価格や引渡しの日程などの条件について調整を行います。売主様、買主様が合意に至ったら、売買契約を交わします。
売買契約の合意後は、次のような内容を確認し、売買契約を締結します。

売買契約で確認すること

（1）売買契約にあたって、売主様は物件の状況を報告します。

リフォームの履歴、雨漏りがあるかないか、近隣に嫌悪施設がないかなど、細かい状況についても報告します。

（2）建物の設備状況や付帯するのかどうか確認します。

物件に付帯するキッチンや給湯器、エアコンなどの設備・備品について、不具合や故障の有無などを報告します。設備の説明書が残っている場合は、引渡し時に買主様へお渡しいただきます。

（3）不動産売買契約を締結します。

宅地建物取引士による重要事項の説明など、契約条件の詳細を確認します。

（4）売買契約書の条項に基づいて権利や義務を履行することになります。

引渡し時には、契約時と同じ状態で引渡すことが条件となります。契約内容に違反すると違約金の支払いが必要になる場合もありますので、トラブルにならないよう現状を正確に報告し、不明な点は不動産会社に確認しましょう。

【売買契約時に売主様にご用意いただく主なもの】

• 権利証または登記識別情報
• 仲介手数料
  ※別途消費税及び地方消費税が必要です。
• 実印
• 設備表
• 契約印紙
  ※売買契約書に貼付するため。
• 物件状況など報告書
• 本人確認ができる書類（運転免許証、パスポート、健康保険証など）
• その他
  • 建築確認通知書、検査済証
  • 固定資産税納税通知書

売買契約時に必要な書類など

決済と引渡し準備をする

決済では残代金を受領します。それまでに隣地との境界確認、引っ越しや公共料金の清算を済ませて買主様へ引渡しできる状態にします。売買契約時に取り決めした状態で引渡しをしなければならないため、退去した後に状況を確認しておきましょう。
買換えの場合、自宅の引渡しと新居へ入居するタイミングの調整が必要となります。先に新居へ引っ越してから引渡しを行うのが一般的ですが、売却代金を先に受け取らないと新居の残代金を支払うことができず、新居へ引っ越しできない場合は「つなぎ融資」を受けて新居の残代金の支払いをしなければならなくなります。決済で売却代金の受取りをした後、引っ越しまでの数日間、買主様に引渡しを待ってもらうよう取り決めする場合などもあります。
余分な費用を掛けることなく、スムーズに住み替えができるように、事前に不動産会社に相談しておくことが大切です。

決済時に売主様にご用意いただく主なもの

［必要な費用］

• 仲介手数料
  ※別途消費税及び地方消費税がかかります。
• 抵当権抹消費用
• 登記費用（売り渡し、抵当権抹消、登記名義人変更費用など）

［用意するもの］

• 登記済証（権利証）または登記識別情報
  ※権利証は対象不動産の内容確認及び所有権の移転登記時に必要。
• 実印
  ※共有者がいる場合は共有者分も必要。
• 印鑑証明書
  ※発行から3ヵ月以内のもの。共有者がいる場合は共有者分も必要。
• 物件の鍵一式
• 固定資産税納付書
• 固定資産税の納税通知書
  ※固定資産税・都市計画税の年税額確認のため必要。
• マンションの場合／管理規約・使用細則、総会資料などマンション管理会社から配布されているもの
• 戸建ての場合／建築確認通知書、検査済証
• 戸建て・土地の場合／土地測量図面

スムーズな引渡しのために準備すること

• 引っ越した後は、お部屋の掃除をして気持ちよく引渡しができるようにしておきましょう。
• 買主様に引渡すパンフレット、設備関係の取扱説明書、保証書などを整理・準備しておきましょう。
• 印鑑証明書などは早めに取得しておきましょう。（ただし有効期間は3ヵ月）

残代金と引渡し

売買契約に定めた内容で物件の引渡しを行います。物件の状況を改めて確認しましょう。残代金の受領と同時に物件（鍵）の引渡しを行うことで取引が完了します。
残代金の授受・鍵の引渡しを行い、当日中に法務局に所有権移転登記などの申請を行うため、決済は平日の午前中に行うことが多いです。

決済の流れ

（1）物件の確認

銀行で決済する前に、売主様・買主様立ち会いによる物件の最終確認を現地で行います。境界の確認や設備表などに基づき、契約書に定めたとおりに引渡しが行われるか確認します。

（2）登記関係書類の確認

司法書士が所有権移転登記の申請に必要な書類を確認します。売主様にローンが残っている場合は、あらかじめその抵当権を抹消しておかなければなりません。

（3）残代金の受領

買主様から売主様に残りの代金を支払います。預金小切手で授受するケースもありますが、買主様が住宅ローンを利用する場合は、金融機関にて売主様、買主様がそれぞれ振り込みで授受したことを確認します。残代金授受が完了したら、所有権移転、抵当権の抹消などの登記申請を司法書士に委任します。

（4）各種負担金の清算

固定資産税の清算、加えてマンションの場合は管理費などの清算も行います。引渡し前日までは売主様の負担、当日からは買主側の負担として日割りで清算を行うのが一般的です。

（5）鍵の引渡し

残代金の受領と同時に、物件（鍵）を引渡します。玄関の鍵以外にも勝手口、門扉、ガレージなど、その他の鍵をすべて渡します。引渡しが完了した証として、売主様・買主様が互いに取り交わす「引渡し完了確認書」で、取引がすべて完了したことを確認します。

（6）関係書類の引渡し

マンションの管理規約や分譲時のパンフレット、エアコン・給湯器といった付帯する設備の説明書などもできるだけ譲り受けておきましょう。設備関係の説明書や保証書があると安心です。

（7）手数料などの諸費用の支払い

不動産会社への仲介手数料、司法書士へ報酬などの支払いを済ませます。