不動産コラム

サブリース契約のメリット・デメリット！仕組みや注意点まで徹底解説

サブリースは、不動産経営における管理の手間を大幅に削減し、安定した収入をもたらす可能性がある一方で、契約内容を十分に理解しないまま進めると、予期せぬトラブルに巻き込まれるリスクもはらんでいます。特に不動産投資の経験が浅い方にとっては、魅力的な言葉の裏に隠された注意点を見過ごしがちです。

この記事では、サブリースの基本的な仕組みから、メリット・デメリット、そして契約前に必ず確認すべきチェックポイントまで、網羅的に解説します。この記事を読めば、ご自身の状況にサブリースが本当に合っているのかを判断し、後悔のない選択をするための知識が身につきます。

サブリースとは？基本的な仕組みをわかりやすく解説

サブリースとは、不動産オーナーが所有する物件を不動産会社（サブリース会社）に一括で貸し出し、その会社が新たな入居者に転貸（又貸し）する仕組みのことです。「一括借り上げ」とも呼ばれます。この仕組みにより、オーナーは入居者の有無にかかわらず、サブリース会社から毎月一定の賃料を受け取ることが可能になります。

サブリース契約の仕組みと登場人物

サブリース契約には、主に3者が関わります。それぞれの役割を理解することが、仕組みを把握する第一歩です。

登場人物	役割
オーナー	物件の所有者。サブリース会社に物件を貸し出す「貸主」。
サブリース会社	オーナーから物件を借り受け、入居者に転貸する事業者。オーナーに対する「借主」であり、入居者に対する「貸主」。
入居者	サブリース会社から物件を借りて実際に住む人。「転借人」とも呼ばれる。

この関係性により、オーナーと入居者が直接契約を結ぶことはありません。家賃の回収やクレーム対応など、入居者に関するやり取りはすべてサブリース会社が行います。

「マスターリース契約」と「サブリース契約」の関係

サブリースの文脈では、「マスターリース」という言葉も頻繁に登場します。この二つの言葉は密接に関連しています。

マスターリース契約:オーナーとサブリース会社の間で結ばれる「賃貸借契約」のことです。
サブリース契約:サブリース会社と入居者の間で結ばれる「転貸借契約」のことです。

つまり、マスターリース契約が元々の賃貸契約であり、サブリース契約はその物件をさらに又貸しするための契約と理解すると分かりやすいでしょう。

サブリースと管理委託の具体的な違い

サブリースとよく比較されるのが「管理委託」です。どちらも管理業務を不動産会社に任せる点は共通していますが、契約形態と家賃保証の有無に大きな違いがあります。

項目	サブリース	管理委託
契約形態	賃貸借契約（オーナー⇔サブリース会社）	委託契約（オーナー⇔管理会社）
入居者との契約	サブリース会社⇔入居者	オーナー⇔入居者
家賃保証	あり（空室でも保証される）	なし（空室時は収入ゼロ）
オーナーの手数料	家賃の5%～15%が相場	家賃の5%程度が相場
礼金・更新料	サブリース会社の収入	オーナーの収入

最も大きな違いは、サブリースには家賃保証がある点です。これにより、オーナーは空室リスクを心配することなく、安定した収入計画を立てやすくなります。一方で、手数料は管理委託よりも高くなる傾向があります。

サブリース契約の5つのメリット

サブリース契約は、特に不動産経営の初心者や、管理に手間をかけたくないオーナーにとって多くのメリットがあります。ここでは、主な5つの利点について詳しく解説します。

空室や家賃滞納があっても安定した収入を得られる

サブリース最大のメリットは、空室や家賃滞納のリスクをサブリース会社が負担してくれる点です。通常の賃貸経営では、空室期間中の家賃収入はゼロになり、滞納が発生すれば督促の手間や費用がかかります。しかし、サブリース契約では、入居状況にかかわらず、毎月決められた賃料がサブリース会社から支払われるため、収入が安定し、長期的な資金計画が立てやすくなります。

入居者募集やクレーム対応などの管理業務を全て任せられる

入居者の募集、内見対応、契約手続き、家賃の集金、クレームやトラブルへの対応、退去時の立ち会いなど、賃貸経営には多岐にわたる煩雑な業務が伴います。サブリース契約では、これらの業務をすべてサブリース会社に一任できるため、オーナーは手間や時間から解放されます。本業で忙しい方や、物件から離れた場所に住んでいる方にとっては大きな魅力と言えるでしょう。

煩雑な確定申告の手間を軽減できる

不動産所得の確定申告は、入居者ごとに行う必要があり、家賃収入や経費の計算が複雑になりがちです。サブリース契約の場合、オーナーの契約相手はサブリース会社のみです。そのため、申告の際にはサブリース会社から送られてくる収支報告書を元に計上すればよく、確定申告の作業を大幅に簡略化できます。

相続税の節税効果が期待できる

賃貸物件は、相続税評価額を計算する際に「貸家建付地」として評価され、更地の状態よりも評価額が低くなります。この評価減の割合は、賃貸割合（満室に対する入居部屋の割合）が高いほど大きくなります。サブリース契約では、物件全体をサブリース会社が一括で借り上げているため、実際の入居状況にかかわらず賃貸割合は100%として計算されます。これにより、相続税の節税効果を最大限に享受できる可能性があります。

広告費や原状回復費用を抑えられる場合がある

入居者が退去すると、次の入居者を募集するための広告費や、部屋を元の状態に戻すための原状回復費用が発生します。これらの費用はオーナーにとって突発的な出費となり、負担になることがあります。サブリース契約の内容によっては、これらの費用をサブリース会社が負担してくれるケースがあります。これにより、予期せぬ出費を抑えることができます。

サブリース契約の5つのデメリットとリスク

多くのメリットがある一方で、サブリース契約には注意すべきデメリットやリスクも存在します。契約を結んでから後悔しないために、以下の点を必ず理解しておきましょう。

家賃が保証されない「免責期間」が存在する

多くのサブリース契約には「免責期間」が設定されています。これは、建物の新築後や入居者の退去後、次の入居者が決まるまでの一定期間、サブリース会社からの家賃支払いが免除される期間のことです。一般的に1ヶ月から3ヶ月程度で設定されることが多く、この期間中はオーナーに家賃収入が入らないため、注意が必要です。

定期的な家賃見直しで収入が減る可能性がある

「30年間家賃保証」といった言葉を鵜呑みにしてはいけません。ほとんどのサブリース契約では、2年ごとなど定期的に家賃の見直しが行われます。周辺の家賃相場の下落や建物の経年劣化などを理由に、保証される家賃が減額される可能性があります。当初の収支計画が崩れるリスクがあることを認識しておく必要があります。

リスク要因	内容
周辺環境の変化	近隣の家賃相場が下落した場合、それに伴い保証家賃も減額される可能性がある。
建物の老朽化	築年数の経過により建物の競争力が低下すると、家賃の減額を求められることがある。
経済情勢の変動	景気の悪化などにより、賃貸需要が落ち込んだ場合も見直しの対象となる。

オーナーの都合で契約を解約するのが難しい

サブリース契約は借地借家法上、サブリース会社が「借主」として手厚く保護されます。そのため、オーナーが「自分で管理したくなった」「物件を売却したい」といった自己都合で契約を解約しようとしても、正当な事由がない限り難しいのが実情です。解約できても高額な違約金を請求されるケースもあるため、契約は慎重に行う必要があります。

敷金・礼金・更新料はオーナーの収入にならない

通常の賃貸経営ではオーナーの収入となる敷金、礼金、更新料ですが、サブリース契約ではこれらを受け取るのはサブリース会社です。オーナーの収入は、サブリース会社から支払われる保証家賃のみとなります。満室経営が続いた場合、自分で管理するよりも総収入が少なくなる可能性がある点はデメリットと言えるでしょう。

サブリース会社の倒産リスクがある

長期にわたる契約期間中、サブリース会社が倒産するリスクもゼロではありません。万が一会社が倒産した場合、家賃保証は当然なくなり、入居者がいる場合はオーナーが直接対応を引き継ぐ必要が出てきます。敷金を預かっているのがサブリース会社である場合、その返還をめぐってトラブルに発展する可能性もあります。

サブリース契約で後悔しないための6つのチェックポイント

サブリース契約は、オーナーにとって重要な事業判断です。安易に契約を進めるのではなく、以下の6つのポイントを契約書でしっかりと確認し、納得した上で契約を結ぶことがトラブル回避の鍵となります。

保証される家賃の割合は妥当か

サブリース会社からオーナーに支払われる保証家賃は、一般的に入居者が支払う家賃相場の80%〜90%程度に設定されます。この割合が低すぎないか、周辺の類似物件の家賃相場と比較して、提示されている保証賃料が妥当な金額かどうかを確認しましょう。複数の会社から見積もりを取り、比較検討することも有効です。

家賃の見直し時期と条件は明確か

契約書に、家賃の見直しが何年ごとに行われるのか、また、どのような条件（周辺相場の変動、入居率など）で見直しが実施されるのかが具体的に記載されているかを確認します。「協議の上」といった曖昧な表現だけで無く、減額の可能性やその算定根拠についても可能な限り詳しく説明を求めましょう。

免責期間の長さと発生条件を確認する

新築時や入居者の退去時に発生する免責期間について、その期間が何カ月なのか、また、どのような場合に適用されるのかを正確に把握しておく必要があります。免責期間が長すぎると、その間のローン返済などに影響が出る可能性があります。契約前に、免責期間中の収支についてもシミュレーションしておくことが重要です。

修繕費用の負担範囲はどこまでか

建物の経年劣化に伴う大規模修繕や、室内の設備が故障した際の修繕費用について、オーナーとサブリース会社のどちらが負担するのか、その範囲を明確にしておく必要があります。一般的には、大規模修繕はオーナー負担、入居者の過失によらない小規模な修繕はサブリース会社負担となることが多いですが、契約によって異なるため、負担区分を契約書で必ず確認してください。

修繕の種類	一般的な負担者	確認すべき点
大規模修繕	オーナー	修繕の時期や内容の決定権は誰にあるか。
原状回復費用	サブリース会社	オーナー負担となる特約がないか。
設備交換	オーナー	どの設備がどちらの負担になるか。

中途解約の条件と違約金の有無

オーナー側から契約を中途解約する場合の条件を確認します。何カ月前に通知が必要か、正当事由として認められるのはどのようなケースか、そして解約時に違約金が発生するかどうかは、非常に重要なポイントです。将来的に物件の売却などを考えている場合は、特に注意深く確認する必要があります。

信頼できるサブリース会社かを見極める

長期的なパートナーとなるサブリース会社が、信頼に足る企業かどうかを見極めることが最も重要です。賃貸管理の実績は豊富か、経営状況は安定しているか、担当者の対応は誠実かなどを総合的に判断しましょう。上場企業であれば、財務状況を開示しているため、経営の安定性を確認する一つの指標になります。

サブリースに関するトラブルと国の対応

サブリース契約は、オーナーにとってメリットがある一方で、家賃減額などをめぐるトラブルが社会問題化した経緯があります。こうした状況を受け、国も対策に乗り出しています。

社会問題化した「かぼちゃの馬車」事件とは

2016年に表面化し、2018年1月に深刻化した「かぼちゃの馬車」問題は、サブリースのリスクを象徴する事件です。これは、シェアハウスを運営するサブリース会社が、オーナーに対して高い利回りをうたい文句に物件を販売・借り上げしたものの、ずさんな経営により破綻。2018年1月にオーナーへの賃料支払いが停止され、1,258人のオーナーがローン返済に窮するという事態に陥ったものです。この事件は、安易な「家賃保証」の言葉を信じることの危険性を広く知らしめるきっかけとなりました。

消費者庁や国土交通省からの注意喚起

「かぼちゃの馬車」事件をはじめとするトラブルの多発を受け、消費者庁や国土交通省はサブリース契約に関する注意喚起を強化しています。具体的には、サブリース業者に対して、契約前に家賃減額リスクなどの重要事項を書面で交付し、説明することを義務付けるなどの規制が導入されました。これにより、オーナーがリスクを十分に理解しないまま契約してしまうことを防ぐ狙いがあります。トラブルが発生した際の相談窓口も設置されており、契約に不安がある場合は活用することが推奨されます。

参考：
サブリース契約に関するトラブルにご注意ください! | 消費者庁
 適正化のための措置 | 賃貸住宅管理業法ポータルサイト - 国土交通省