不動産コラム

空き家査定の相場は？失敗しない売却方法と業者選びのポイントを解説

ご実家や相続された家が空き家になり「そろそろどうにかしなければ」と悩んではいませんか？維持管理の手間や固定資産税の負担を考えると、売却は現実的な解決策の一つです。しかし、いざ売却しようと思っても「いくらで売れるのか？」「何から始めればいいのか？」と不安を感じる方は少なくありません。この記事では、空き家の売却を検討している方に向けて、査定の種類やチェックポイント、失敗しない不動産会社の選び方を解説します。この記事を読み終わる頃には、空き家査定の全体像が掴め、安心して売却への第一歩を踏み出せるようになります。

空き家査定にはどんな種類があるのか？

空き家の価値を知るための査定には、主に「机上査定」と「訪問査定」の2種類が存在します。また、近年では匿名で利用できるAI査定なども登場しており、状況に合わせて使い分けることが重要です。まずはそれぞれの特徴と、どのような人に向いているかを解説します。

机上査定と訪問査定の違い

不動産会社に依頼する査定方法は、大きく分けて「机上査定」と「訪問査定」があります。それぞれの特徴やメリット・デメリットを理解し、現在の検討段階に合わせて適切な方を選ぶことが大切です。以下の表に両者の違いをまとめました。

項目	机上査定（簡易査定）	訪問査定（実査定）
査定方法	物件データ（住所、面積、築年数など）と市場データを元に算出	担当者が現地を訪問し、建物の状態や周辺環境を目視して算出
所要時間	依頼から即日〜数日程度	現地調査後、数日〜1週間程度
精度	概算価格（幅がある）	精密な査定価格
メリット	手軽に早く相場を知ることができる	実際の売却価格に近い金額が分かる
デメリット	個別の劣化状況などが反映されない	立ち会いなどの手間がかかる
向いている人	「まずは大体の相場を知りたい」という人	「具体的に売却を進めたい」と考えている人

売却を検討し始めたばかりの段階であれば、まずは机上査定で大まかな相場を把握することをおすすめします。そこで概算金額を確認し「やっぱり売ろう」と決心が固まってから、訪問査定を依頼するというステップを踏むとスムーズです。訪問査定では、担当者が実際に家の中に入り、雨漏りの有無や設備の状況などを細かくチェックするため、より精度の高い金額が提示されます。

匿名査定やAI査定の活用法

近年増えているのが、個人情報を入力せずに利用できる「匿名査定」や、AI（人工知能）がビッグデータを元に価格を算出する「AI査定」です。これらは、不動産会社と直接やり取りをする前に、自分だけで手軽に情報を得たい場合に便利です。

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AI査定の最大の魅力は、その場ですぐに結果が分かるスピード感です。過去の成約事例や公示地価などのデータに基づき、数秒で推定価格が表示されます。しかし、あくまでデータ上の計算であり、その物件固有の事情（リフォーム歴や眺望、室内の綺麗さなど）は考慮されません。そのため、実際の売却価格とは数百万円単位のズレが生じる可能性があることを理解しておく必要があります。あくまで初期的な情報収集ツールとして割り切り、本格的な売却活動に入る際は、プロの不動産会社による査定を受けることが確実です。

査定額はどのような基準で決まるのか？

不動産会社は、単に家の広さや築年数だけで価格を決めているわけではありません。特に空き家の場合、一般的な中古住宅とは異なる視点でチェックされることもあります。ここでは、査定額を左右する主要な3つの要素について解説します。

立地条件と周辺環境の影響

不動産の価値を決める最大の要因は、やはり「立地」です。最寄り駅からの距離や、利用できる路線の利便性は価格に直結します。また、スーパーや病院、学校といった生活施設の充実度も重要な評価ポイントです。

一方で、嫌悪施設と呼ばれるものが近くにある場合は、マイナス評価となる可能性があります。例えば、墓地や葬儀場、ゴミ処理場、高圧鉄塔などが該当します。さらに、前面道路の幅員や接道の状況も重要です。道路が狭く車が入れない、あるいは建築基準法上の道路に接していない（再建築不可）といった土地は、建物の建て替えができないため、評価額が大幅に下がる要因となります。周辺環境は変えられない要素であるため、査定において非常に大きなウェイトを占めます。

建物の劣化状況と管理状態

建物そのものの価値は、築年数だけでなく、メンテナンスの状況によって大きく変わります。特に空き家の場合、人が住んでいない期間が長ければ長いほど、換気不足による湿気やカビ、害虫被害などのリスクが高まります。

査定担当者は、外壁や屋根の塗装状態、基礎のひび割れ、室内のクロスの汚れ、床の沈み、水回りの設備などを細かくチェックします。リフォーム履歴があればプラス評価になりますし、逆に雨漏りやシロアリ被害の形跡があればマイナス評価となります。ここで重要なのは「管理状態」です。たとえ古くても、定期的に草むしりや通風が行われ、大切に管理されている空き家は、放置されて荒れ果てた空き家よりも印象が良く、査定額にも好影響を与える可能性があります。

法的制限や権利関係の確認

目に見える建物や土地の状態だけでなく、法的な条件や権利関係も査定額に影響します。都市計画法に基づく用途地域や、建ぺい率・容積率の制限によって、その土地に建てられる建物の規模が決まるためです。

また、境界が確定しているかどうかも重要なポイントです。隣地との境界杭が見当たらない場合や、過去に境界トラブルがあった場合などは、売却前に測量が必要になることがあり、それが価格交渉の材料になることもあります。さらに、私道負担の有無や、上下水道の配管状況（他人の敷地を通っていないかなど）も調査対象となります。これらは一見分かりにくい要素ですが、将来のトラブルを防ぐためにも、不動産会社は慎重に調査を行い、価格に反映させます。

自分に合う売却方法は仲介か買い取りか？

空き家を売却する方法には、主に「仲介」と「買い取り」の2つのパターンがあります。それぞれにメリットとデメリットがあり、所有者の状況や優先順位によって最適な方法は異なります。以下の表で比較し、自分に合うスタイルを見つけましょう。

項目	仲介（一般への売却）	買取（業者による買い取り）
売却相手	一般の個人（住む人）	不動産会社（転売業者）
売却価格	市場相場に近い（高め）	相場の7割〜8割程度（安め）
売却期間	3カ月〜1年以上かかることも	最短数日〜1カ月程度
契約不適合責任	原則としてあり（免責も可）	なし（免責されることが一般的）
残置物撤去	原則として売り主の負担	そのままでOKな場合が多い
向いている人	時間がかかっても高く売りたい人	手間をかけず早く現金化したい人

高値売却を目指す仲介

「少しでも高く売りたい」と考えるなら、仲介が適しています。仲介は、不動産会社が売り主と買い主の間に入り、広く一般に向けて販売活動を行う方法です。SUUMOやLIFULLHOME'Sなどのポータルサイトに広告を出し、購入希望者を探します。

最大のメリットは、市場価格に近い金額で売れる可能性があることです。人気エリアの物件や、状態の良い築浅の空き家であれば、多くの購入希望者が現れ、希望価格で売却できるチャンスがあります。しかし、いつ売れるか確約がない点はデメリットです。買い手が見つかるまで数カ月から1年以上かかることもあり、その間も固定資産税や管理費の負担は続きます。また、内覧の対応や、売却後の契約不適合責任（隠れた不具合に対する責任）を負う必要がある点も考慮しなければなりません。

早期処分を優先する買取

「とにかく早く手放したい」「近所に知られずに売りたい」という場合は、買い取りがおすすめです。買い取りは、不動産会社が直接その物件を買い取る方法です。買い手を探す活動が不要なため、条件さえ合意できればすぐに契約・決済が完了します。

買い取りのメリットは、スピード感と手間の少なさです。室内が散らかっていても、荷物が残っていても、そのままの状態で買い取ってくれる業者が多く存在します。また、不動産会社はプロであるため、契約不適合責任が免責されるケースが一般的で、売却後のトラブルリスクも低くなります。ただし、価格は仲介相場の7割程度になることが多いです。これは、不動産会社が買い取った後にリフォームや解体を行い、再販するための費用や利益を差し引くためです。価格よりも「早さ」や「安心」を優先する方に適した方法です。

査定依頼の前に準備すべきことは何か？

不動産会社に査定を依頼する前に、いくつかの準備をしておくことで、査定がスムーズに進み、より正確な結果を得やすくなります。ここでは、最低限やっておきたい3つの準備について解説します。

近隣の相場情報の収集

査定額が提示されたとき、その金額が高いのか安いのかを判断するためには、自分自身である程度の相場観を持っておくことが大切です。何も知らないまま査定を受けると、安すぎる金額で買い叩かれたり、逆に高すぎる査定額（契約を取るための見せかけの価格）に惑わされたりするリスクがあります。

相場を調べるには、不動産ポータルサイト（SUUMOやathomeなど）を活用しましょう。自分の空き家と同じエリア、似たような築年数・広さの物件がいくらで売りに出されているかを確認します。また、国土交通省が提供する「不動産取引価格情報検索」などのサイトを使えば、過去の実際の取引価格を調べることも可能です。これらで得た情報はあくまで目安ですが、不動産会社との交渉において重要な判断材料となります。

参考：建設産業・不動産業：不動産取引価格情報提供制度 - 国土交通省

売却に必要な書類의確認

査定の精度を高めるためには、物件に関する正確な情報が必要です。手元に以下の書類があるか確認し、査定時に提示できるようにしておきましょう。

登記済証（権利証）または登記識別情報通知:所有者であることを証明する重要書類です。
固定資産税納税通知書:毎年春に届く書類で、土地・建物の評価額や面積が記載されています。
土地の測量図・建物の図面:境界や間取りが分かる資料があると、より正確な査定が可能です。
リフォーム履歴が分かる書類:過去に修繕を行った記録があれば、プラス評価につながる可能性があります。

これらの書類が見当たらない場合でも査定自体は可能ですが、より正確で具体的な提案をもらうためには、できる限り揃えておくことをおすすめします。特に権利関係や境界に関する書類は、後の売却手続きでも必ず必要になります。

簡易的な清掃と片付け

「空き家の査定前に、リフォームやハウスクリーニングをした方がいいですか？」という質問をよく受けますが、基本的には不要です。お金をかけてきれいにしても、その分が査定額に上乗せされるとは限らないからです。

ただし、簡易的な清掃と片付けは行っておくのがベターです。査定員も人間ですので、ゴミが散乱していたり、足の踏み場もないような状態よりは、ある程度整頓されている方が印象は良くなります。具体的には、玄関の掃き掃除、窓を開けての換気、室内の明らかなゴミを捨てる程度で十分です。また、庭の草が伸び放題だと、建物の外観チェックが難しくなり、シロアリなどの害虫リスクを疑われる原因にもなります。可能であれば、草むしりをして外回りをすっきりさせておくと、管理が行き届いているというアピールになります。

信頼できる不動産会社をどう選ぶのか？

空き家売却の成功は、パートナーとなる不動産会社選びにかかっています。しかし、コンビニの数よりも多いと言われる不動産会社の中から、良心的な1社を見つけるのは簡単ではありません。ここでは、信頼できる会社を見極めるための基準を紹介します。

空き家売却の豊富な実績

一口に不動産会社と言っても、賃貸が専門の会社、新築マンションが得意な会社、投資用物件に強い会社など、その得意分野はさまざまです。空き家を売却する場合は、必ず「中古戸建て」や「空き家」の売買実績が豊富な会社を選びましょう。

空き家の売買には、相続登記や荷物の撤去、解体、境界確定など、特有の課題がつきものです。実績豊富な会社であれば、これらの問題に対する解決策やノウハウを持っており、スムーズな進行が期待できます。会社のホームページを確認し「空き家相談」のページがあるか、過去の取引事例に空き家が含まれているかをチェックしてください。また、担当者に直接「空き家の取り扱いは多いですか？」と聞いてみるのも良いでしょう。

査定額の根拠と説明力

査定結果が出揃った際、どうしても一番高い金額を提示してくれた会社に目が向きがちです。しかし、そこには落とし穴があります。契約を取りたいがために、相場とからけ離れた高い金額を提示してくる会社も存在するからです。

重要なのは「金額」そのものよりも、「なぜその金額になったのか」という根拠です。信頼できる担当者は「近隣の事例が〇〇万円だから」「建物のこの部分に修繕が必要だから」といった具体的かつ論理的な説明をしてくれます。逆に「頑張りました！」「今ならこの価格でいけます」といった感情論や曖昧な根拠しか示せない会社は要注意です。根拠の乏しい高値査定を信じて売り出すと、結局、長期間売れずに値下げを繰り返すことになりかねません。

エリアへの精通度

不動産は地域性が非常に高い商品です。その街の特性を知り尽くしているかどうかが、売却活動の質を左右します。「この学区は人気がある」「この通りの一本裏は静かで需要がある」といった地元ならではの情報を持っている会社は強い味方になります。

一般的に、大手不動産会社は広範なネットワークと安心感が強みですが、地元の小さなお店（地場業者）はそのエリアの濃い情報や独自の顧客リストを持っていることがあります。どちらが良いとは一概に言えませんが、査定を依頼する際は、大手と地場業者の両方を含めて比較検討することをおすすめします。そのエリアでの販売実績や、地域の相場観に詳しい担当者を見つけることが、納得のいく売却への近道です。

査定結果を受け取った後の注意点は？

査定結果を受け取った後、いよいよ媒介契約（売却依頼）を結ぶ会社を決めますが、ここでも注意が必要です。数字のマジックや契約後のリスクを理解し、冷静な判断を行いましょう。

査定額の高さだけで決めない

前述の通り、査定額はあくまで「売れそうな価格の予想」であり、「不動産会社が買い取ってくれる価格」ではありません（買い取り査定を除く）。提示された金額で必ず売れる保証はないのです。

他社より極端に高い査定額を出してきた会社は、媒介契約を結ぶことだけを目的としている可能性があります。そのような会社に依頼してしまうと、売り出し後に「反響がないので価格を下げましょう」と提案され、最終的には相場通り、あるいはそれ以下の価格でしか売れないという結末になりがちです。査定額を比較する際は、飛び抜けて高い金額や安い金額を除外し、平均的な価格帯を参考にするのが賢明です。そして、金額以上に「販売戦略」や「担当者の誠実さ」を重視して選んでください。

契約不適合責任のリスク

空き家を売却する際、特に注意が必要なのが「契約不適合責任」です。これは、引き渡し後に契約内容と異なる不具合（雨漏り、シロアリ被害、給排水管の故障など）が見つかった場合、売主が修理費用や損害賠償を負担しなければならないという責任です。

長期間空き家になっていた物件は、売主自身も把握していない不具合が潜んでいる可能性が高いです。そのため、売買契約書においてこの責任をどう扱うかが非常に重要になります。古い空き家の場合、「契約不適合責任を免責する（責任を負わない）」という特約を付けるか、事前にホームインスペクション（建物状況調査）を行い、状態を明らかにしてから売るなどの対策が必要です。不動産会社と相談し、売却後のトラブルを防ぐための条項をしっかりと確認しておきましょう。

記事のまとめ

ここまで、空き家査定の種類や基準、不動産会社の選び方について解説してきました。空き家の売却は、単なる資産の処分ではなく、相続した実家の思い出や管理の負担を整理する大切なプロセスです。最後に、この記事の重要ポイントを振り返ります。

査定の目的を明確にする:まずは机上査定で相場を知り、売却意思が固まったら訪問査定で正確な価格を把握しましょう。
売却方法を見極める:高く売りたいなら「仲介」、手間なく早く手放したいなら「買い取り」を選びましょう。
準備と業者選びが鍵:必要書類の確認や簡易清掃を行い、実績と根拠のある信頼できる不動産会社をパートナーに選びましょう。

空き家は放置すればするほど劣化が進み、価値が下がってしまいます。「いつかやろう」と思っている今が、一番の売り時かもしれません。まずは複数の不動産会社に査定を依頼し、あなたの空き家がどれくらいの価値を持っているのかを知ることから始めてみてはいかがでしょうか。信頼できるプロと一緒に、あなたにとって最適な売却プランを見つけてください。

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