不動産コラム

実家売却の進め方と税金対策！損をせずスムーズに手放す手順を解説

実家を相続したり、親が施設に入って空き家になったりした際、「いつかは売らなければ」と思いながらも先延ばしにしている方は少なくありません。思い出の詰まった家を手放す寂しさに加え、手続きの煩雑さや税金の不安が行動を鈍らせるからです。しかし、適切なタイミングと方法を知らずに放置すると、資産価値が下がるだけでなく、余計な税金や管理コストがかかり続けることになります。この記事では、実家売却で損をしないための手順や、必ず知っておくべき税金の優遇制度について、初心者の方にもわかりやすく解説します。読み終わる頃には、何から手をつけるべきかが明確になり、安心して売却への一歩を踏み出せるようになります。

実家を売却するべき最適なタイミングは？

実家の売却を検討する際、最も重要なのは「いつ動き出すか」という判断です。感情的な整理がつかないうちに無理に進める必要はありませんが、経済的な合理性や法律上の期限を考慮すると、推奨されるタイミングが存在します。ここでは、先延ばしにするデメリットと、制度上のメリットを受けられる期限について解説します。

空き家のまま放置するリスクを理解する

実家を誰も住まない状態で放置することには、想像以上の金銭的・法的リスクが伴います。建物は人が住まなくなると換気が行われず、急速に老朽化が進みますし、庭木が越境したり屋根瓦が落下したりして近隣トラブルになる可能性もあります。さらに、2015年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」により、倒壊の恐れがあるなどの「特定空き家」に指定され、自治体から改善の「勧告」を受けると、固定資産税の優遇措置（住宅用地特例）が解除され、税額が最大で6倍になる可能性があります。維持管理の手間や賠償リスクを考えると、活用予定がない場合は早期の売却検討が必要です。

相続開始から3年以内の売却を目指す

実家を相続して売却する場合、税制上の大きなメリットを受けられる期限が「相続開始から3年10ヶ月以内」です。この期間内に売却すると、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」を利用できる可能性があります。これは、支払った相続税の一部を売却時の経費（取得費）として加算し、売却益（譲渡所得）にかかる税金を減らせる制度です。また、後述する「3,000万円特別控除」の適用期限も、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までと定められています。節税効果を最大化するためには、相続発生後、落ち着き次第すみやかに準備を始めることが賢明です。

1月1日時点の所有者で税金が決まる

不動産を所有しているとかかる「固定資産税」は、毎年1月1日時点の登記簿上の所有者に1年分の課税義務が発生します。もし1月2日以降に売却が完了しても、その年の4月から届く納税通知書は、元の所有者（売主）宛てに届きます。実務上は、引き渡し日を基準に日割り計算して買主から精算金を受け取ることが一般的ですが、法的な納税義務者はあくまで1月1日の所有者です。売却活動が長引いて年をまたいでしまうと、翌年分も納税通知が届くことになるため、年末に向けて売却活動を行う際は、年内の引き渡しが可能かどうかをスケジュールに組み込む視点が大切です。

実家売却を完了するまでの流れは？

不動産売却は、普段の買い物とは異なり、完了までに数カ月単位の時間がかかります。全体像が見えていないと、「次はどうすればいいのか」と不安になり、手続きが停滞する原因になります。ここでは、実家売却のスタートからゴールまでの標準的なプロセスを整理します。

全体のスケジュールと期間を把握する

売却活動を開始してから代金を受け取るまでの期間は、順調に進んでも3カ月から半年程度が目安です。買い手がつかない場合は1年以上かかることもあります。以下の表に、主なステップと目安期間を整理しました。

ステップ	内容	目安期間
1.事前準備	書類確認、相場調査、相続登記	2週間〜1カ月
2.査定・媒介契約	不動産会社選び、売り出し価格決定	2週間〜1カ月
3.売却活動	広告掲載、内覧対応、条件交渉	1ヶ月〜3カ月
4.売買契約	重要事項説明、手付金授受	1週間
5.決済・引き渡し	残代金受領、登記移転、鍵の引き渡し	1カ月（契約後）

このように複数の工程があるため、例えば「来年の3月までに現金化したい」という目標がある場合は、逆算して少なくとも半年前の9月頃には査定依頼をスタートさせる必要があります。

相続登記を完了させて名義を変更する

親の名義のままでは、不動産を売却することはできません。売却活動を始める前、あるいは並行して、必ず法務局で「相続登記（名義変更）」を行う必要があります。2024年4月1日から相続登記は義務化されており、放置すると過料の対象にもなります。手続きには、被相続人（親）の出生から死亡までの戸籍謄本や、相続人全員の遺産分割協議書などが必要です。これらの書類収集には時間がかかるため、早めに司法書士へ依頼するか、自分で手続きを進める準備を行いましょう。登記が完了して初めて、売主としての法的な権利が確定します。

査定を依頼して売却相場を知る

実家がいくらで売れるかを知るために、不動産会社へ査定を依頼します。このとき重要なのは、最初から1社に絞らず、複数社に依頼することです。査定額は会社によって数百万円の差が出ることが珍しくないからです。また、査定にはデータ上で算出する「机上査定」と、実際に現地を見て建物の状態や周辺環境を確認する「訪問査定」があります。実家の場合は、建物の劣化状況や境界の確認が必要なため、最終的には訪問査定を受ける必要があります。提示された金額だけでなく、その根拠（近隣の成約事例や市場動向）をしっかりと説明してくれる会社を見極めることが大切です。

実家売却にかかる費用や税金はいくら？

「家を売れば、その金額がまるまる手に入る」わけではありません。売却にはさまざまな経費がかかり、利益が出れば税金も納める必要があります。手元に残る金額を正確に把握するために、コスト構造を理解しておきましょう。

売却代金から引かれる諸経費を計算する

売却代金から差し引かれる主な費用には、仲介手数料、印紙税、登記費用、測量費、解体費（更地にする場合）などがあります。特に金額が大きいのが仲介手数料で、法律で上限が「売却価格×3％＋6万円＋消費税（売却価格が400万円超の場合）」と定められています。以下の表で、3,000万円で実家が売れた場合の概算費用を確認してください。

項目	計算式・目安	金額例（売価3,000万円）
仲介手数料	売価×3%＋6万円＋消費税	約105.6万円
印紙税	売買契約書に貼付（軽減税率あり）	1万円（軽減時）
登記費用	抵当権抹消や住所変更など	2〜5万円程度
測量費	土地家屋調査士へ依頼する場合	30〜80万円程度
合計	-	約140〜190万円

この他にも、家財道具の処分費用やハウスクリーニング費用が発生する場合があります。売却価格の5%〜10%程度は諸経費として見込んでおくことをおすすめします。

譲渡所得税の仕組みと計算方法を知る

不動産を売って利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して所得税と住民税がかかります。これを「譲渡所得税」と呼びます。計算式は「譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）」となり、ここで算出された譲渡所得に税率を掛けます。実家のように所有期間が5年を超える物件（長期譲渡所得）の場合、税率は約20.3%です。親が購入した当時の価格（取得費）が不明な場合は、「売却価格の5%」を取得費と計算するルールがありますが、これだと利益が大きく計算されてしまい、税額が高くなる傾向にあります。可能な限り、当時の売買契約書や領収証を探し出すことが節税の第一歩です。

3000万円特別控除の適用要件を確認する

相続した空き家を売却する際、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例（被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例）があります。これを利用できれば、売却益が出ても税金がゼロになるケースが多く、非常に強力な節税手段です。主な適用要件は以下の通りです。

昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された家屋であること（旧耐震基準）。
相続開始の直前まで、被相続人（親）が一人で住んでいたこと。
相続から売却の時まで、事業や貸付、居住の用に供されていないこと（空き家であること）。
「一定の耐震基準を満たすリフォームを行う」または「解体して更地にする」のいずれかを行って引き渡すこと。
売却代金が1億円以下であること。

この特例を受けるには、確定申告が必要です。また、自治体から「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受ける必要があるため、売却が決まったら早めに税理士や不動産会社に相談し、必要書類を準備してください。

荷物の片付けや建物の解体はどうする？

実家売却で最も頭を悩ませるのが、家の中に残された大量の荷物（残置物）と、古くなった建物の扱いです。「全部きれいにしてからでないと売れない」と思い込んでいる方もいますが、必ずしもそうではありません。効率的な進め方を見ていきましょう。

査定前に遺品整理や片付けを進める

基本的には、不動産会社による査定を受ける前に、ある程度の片付けをしておくことが望ましいです。部屋が物で溢れていると、建物の状態（床の傾きや雨漏りの跡など）が正確に確認できず、査定額が低めに見積もられるリスクがあるからです。また、内覧に来た購入検討者にも「管理されていない家」という悪い印象を与えてしまいます。ただし、完全に空にする必要はありません。まずは貴重品や思い出の品（写真、手紙など）だけを確保し、家具や日用品などの不用品処分については「売却が決まってから引き渡しまでの間に業者へ一括依頼する」という方法でも問題ありません。遺品整理業者を紹介してくれる不動産会社も多いため、相談してみることをお勧めします。

解体するか古家有りで売るかを決める

「古い家は解体して更地にしたほうが売れやすい」と言われることもありますが、自己判断での解体は避けた方がよいです。解体費用（木造住宅で100〜200万円程度）が先行投資としてかかる上に、もし年内に売れなかった場合、土地上の建物がなくなることで翌年の固定資産税が最大6倍にはね上がるリスクがあるからです。最近では、古民家カフェやリノベーション需要もあり、建物付きのほうが好まれるケースもあります。まずは「古家有り土地」として売り出し、一定期間売れなければ「解体更地渡し（契約後に売主負担で解体する特約）」を検討するという戦略が、リスクを抑える賢い方法です。

測量を行い隣地との境界を確定する

土地を売却する場合、原則、隣地との境界が明確であることを求められます。特に古い実家の場合、境界杭が見当たらなかったり、塀の位置が実際の境界とずれていたりすることが珍しくありません。境界が曖昧なままだと、購入後のトラブルを懸念して買主が敬遠したり、住宅ローンの審査が通らなかったりします。そのため、土地家屋調査士に依頼して「確定測量」を行い、隣地所有者の立ち会いのもとで境界確認書（筆界確認書）を取得する必要があります。この作業には数カ月かかることもあるため、売却活動の早い段階で不動産会社と相談し、測量の手配を進めておくことがスムーズな取引につながります。

信頼できる不動産会社の選び方は？

実家売却の成功は、パートナーとなる不動産会社選びで8割決まると言っても過言ではありません。大手だから安心、近所だから便利、という理由だけで決めてしまうのは危険です。自分たちの状況に合った会社を見極める視点を持ちましょう。

複数の会社に査定を依頼して比較する

1社だけの話を聞いて契約してしまうと、その査定額が適正なのか、提案された売却戦略が最善なのかを判断できません。複数社に査定を依頼し、比較検討してください。比較する際は「査定額の高さ」だけで選ばないことが重要です。中には契約を締結したいがために、相場より明らかに高い非現実的な価格（売り出しても売れない価格）を提示する会社も存在するからです。提示価格の根拠、販売図面の作成能力、自社サイトやポータルサイトへの掲載方法など、具体的な販売活動の内容を比較することが大切です。

実家エリアでの売却実績を確認する

不動産は「個別性」が非常に強い資産です。都市部のマンション売却が得意な会社が、郊外の戸建て売却も得意とは限りません。実家がある地域での取引実績が豊富な会社を選ぶことが重要です。地元の相場感、学区の人気度、用途地域の制限、そのエリアを探している顧客リストを持っているかどうかが、成約スピードに直結します。大手不動産会社は広範なネットワークが強みですが、地域密着型の地場不動産会社の方が、その土地特有の事情に詳しく、柔軟な対応をしてくれることもあります。両方のタイプの話を聞いてみるのが良いでしょう。

担当者の提案力と対応スピードを見る

決め手の１つになるのが「人」です。実家売却は相続や税金、遺品整理など、不動産以外の悩みも絡み合います。こちらの事情や悩みを親身に聞いてくれるか、それに対して「この制度を使えば節税できる」「この業者を使えば安く片付けられる」といった具体的な提案をしてくれるかを確認してください。また、連絡のレスポンスが早いかどうかも重要です。質問に対する回答が遅い担当者は、購入希望者からの問い合わせ対応も遅れる可能性があり、せっかくの売却チャンスを逃しかねません。信頼して任せられるパートナーかどうかを、対話の中で厳しくチェックしましょう。

大和ハウスリアルエステートの強み

実家の売却では「相続手続き」「税金」「遺品整理」「老朽化への対応」など、専門知識を伴うケースが多いです。当社では、専門部門・提携専門家との連携を活かし、こうした周辺課題についてもワンストップでサポートできる体制を整えています。必要に応じて関連業者のご紹介や手続きの進め方のアドバイスも行い、売主さまの負担をできる限り軽減します。連絡や相談対応についても迅速なコミュニケーションを心がけ、安心してお任せいただける体制を整えています。

実家売却でよくあるトラブルと対策は？

実家売却は大きなお金が動くため、思わぬトラブルに発展することがあります。事前に対策を知っておくことで、リスクを最小限に抑えることができます。

兄弟間の遺産分割協議をまとめる

相続人が複数いる場合、最も多いのが「売りたい人」と「残したい人」、あるいは「売却価格への不満」による親族間トラブルです。売却活動を始める前に、必ず全員で話し合い、「売却すること」「最低売却価格」「諸経費の負担割合」「手取り金の分配方法」について合意形成を図ってください。口約束ではなく「遺産分割協議書」を作成し、全員が実印を押して合意内容を確定させることが不可欠です。意見がまとまらない場合は、不動産を売却して現金を分ける「換価分割」という方法をとることで、公平な分配が可能になり、揉め事を防ぎやすくなります。

契約不適合責任のリスクに対処する

以前は「瑕疵担保責任」と呼ばれていたものが、民法改正により「契約不適合責任」となりました。これは、引き渡した物件が契約内容と異なる場合（雨漏り、シロアリ被害、設備の故障など）、売主が修理や損害賠償、契約解除の責任を負うというものです。古い実家の場合、住んでいない間に不具合が発生している可能性があります。対策としては、事前に「ホームインスペクション（建物状況調査）」を行って不具合を洗い出し、契約書（重要事項説明書）にその旨を明記して、買主の了承を得ておくことです。また、設備については「免責」とする特約を設けるなど、不動産会社と相談して契約条項を慎重に作成しましょう。

親族間での「安く売る」誤解を防ぐ

代表して売却活動を行った相続人に対し、他の親族から「もっと高く売れたはずだ」「勝手に安値で売ったのではないか」と疑念を持たれることがあります。このような不信感を生まないためには、情報の透明性を保つことが大切です。査定書や活動報告書（内覧数や問い合わせ状況）、値引き交渉の経緯などを随時共有し、価格変更や最終的な売り渡しの承諾については、その都度全員の同意を得るプロセスを踏みましょう。透明性を確保することで、全員が納得した状態での売却完了を目指せます。

まとめ

実家売却は、単なる不動産取引ではなく、家族の歴史の整理と新たなスタートへの準備です。複雑に見える手続きも、一つひとつ手順を追って進めれば、決して難しいものではありません。この記事の要点をまとめます。

空き家リスクと節税期限（相続開始から3年10ヶ月）を考慮し、早めに行動を開始する。
3,000万円特別控除や取得費加算の特例など、利用できる税制優遇を漏らさず適用する。
自己判断での解体は避け、実家の地域に強い不動産会社を複数比較してパートナーを選ぶ。
片付けや測量、親族間の合意形成など、売却以外の準備も計画的に進める。

大切なご実家を納得のいく形で手放し、肩の荷を下ろして次の生活へ進めるよう、まずは査定や親族での話し合いといった「最初の一歩」から始めてみてください。

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