不動産コラム

戸建査定のポイントは？高く売るための注意点と流れを解説

一戸建ての売却を検討する際、最初に直面するのが「自分の家はいったいいくらで売れるのだろうか」という疑問です。長年住み慣れた我が家には愛着があり、少しでも高く評価してほしいと願うのは当然のことです。しかし、不動産の価格は市場の動向や物件の個別要因によって複雑に変動するため、正確な価値を知るにはプロによる査定が欠かせません。この記事では、初めて戸建て査定を依頼する方に向けて、査定で見られる具体的なポイントや、机上査定と訪問査定の違い、そして少しでも有利な条件で売却するためのコツを解説します。査定の仕組みを正しく理解し、納得のいく売却活動の第一歩を踏み出せるようになりましょう。

戸建て査定で見られるポイントは？

不動産会社が提示する査定額は、担当者の勘で決まるわけではありません。市場の取引事例などに基づき、明確な基準に沿って算出されます。特に一戸建ての場合、マンションとは異なり「土地」と「建物」を別々に評価し、その合計額が査定価格となります。どのような要素がプラスになり、何がマイナスになるのかを知っておくことは非常に重要です。ここでは、査定時に特に重視されるチェックポイントを「土地」と「建物」に分けて整理します。

土地の価格を決める要因

一戸建ての資産価値において、大きな割合を占めるのが土地の評価です。建物は経年劣化によって価値が下がっていきますが、土地の価値は立地や形状によって維持されやすい傾向にあります。査定担当者は、その土地が「どれだけ住みやすく、需要があるか」という視点で評価を行います。以下の表に、土地査定における主要なチェックポイントをまとめました。

評価項目	具体的なチェック内容	評価への影響
立地条件	最寄り駅からの距離、駅の利便性（急行停車など）、周辺環境（スーパー、学校、病院の有無）。	駅近や利便性の高いエリアは需要が高く、大幅なプラス評価となります。逆に駅から遠い、坂道が多いなどはマイナス要因です。
土地の形状	整形地（正方形や長方形）か、不整形地（旗竿地、三角形など）か。	建物が建てやすい整形地は評価が高くなります。不整形地は建築に制限が出るため、評価が下がる傾向にあります。
接道状況	接している道路の方位、幅員、公道か私道か。	南道路は日当たりが良いため評価が高くなります。道路幅が4m未満の場合や、接道義務を満たしていない場合は再建築不可となり、価値が大きく下がります。
法的制限	用途地域、建ぺい率、容積率など。	建てられる建物の大きさや種類に制限が少ないほど、土地の利用価値が高いと判断されます。

このように、土地の評価は「変えられない要素」が大半を占めます。ご自身の土地が持つ条件を客観的に把握しておくことが大切です。

建物の価値を決める要因

土地とは対照的に、建物は築年数が経過するごとに価値が減少していきます。一般的に木造住宅の場合、築20年〜25年程度で建物の査定評価額はほぼゼロになると言われています。しかし、近年では中古住宅流通の活性化に伴い、建物の状態やリフォーム履歴も適切に評価されるようになってきました。

建物の査定では、築年数や構造だけでなく、内外装の劣化状況や設備の状態が詳しく見られます。雨漏りやシロアリ被害の有無は特に重要な確認事項です。また、大手ハウスメーカー施工の住宅や、長期優良住宅の認定を受けている場合は、耐震性や断熱性が高いと判断され、プラス評価につながることがあります。

※当社では、大和ハウス施工の戸建て住宅で一定の基準を満たしたものには「スムストック」というブランドを付与しています。築年数だけでは判断されない建物価値を可視化することで、売主さまにとっても納得感のある査定・売却につなげています。

付加価値となる市場動向

土地と建物の物理的な価値に加え、その時々の市場動向も査定額に大きく影響します。近隣で同様の物件が高い価格で取引されている時期であれば、強気の査定額が出る可能性があります。

例えば、近隣で大規模な再開発が予定されていたり、新しい商業施設ができたりすると、エリア全体の人気が高まり価格が上昇します。逆に、近隣に競合物件（売り出し中の似たような家）が多数ある場合は、買い手が分散してしまうため、価格を抑えないと売れないと判断されることもあります。不動産会社はこうした「今の売れやすさ」を加味して最終的な査定額を算出しています。

査定方法の種類と違いは？

不動産の査定には、大きく分けて「机上査定（簡易査定）」と「訪問査定（実査定）」の2種類があります。これらは精度や所要時間が異なるため、ご自身の売却検討フェーズに合わせて使い分けることが成功の鍵です。

手軽に相場を知る机上査定

机上査定とは、現地を訪問せずに、物件のデータ（住所、面積、築年数など）と周辺の売り出し事例や過去の取引データを照らし合わせて、概算の価格を算出する方法です。

この方法の最大の特徴は、手軽さとスピードです。不動産会社の担当者と会う必要がなく、依頼から数日以内、早ければ当日に結果が分かります。「まだ売ると決めたわけではないけれど、今の相場を知りたい」「とりあえず概算を知ってから検討を進めたい」という段階の方に適しています。ただし、室内の状態や日当たり、騒音などの個別要因は考慮されないため、実際の売却価格とは誤差が生じることがあります。あくまで目安の金額として捉えるのが良いでしょう。

正確な金額を出す訪問査定

訪問査定とは、不動産会社の担当者が実際に現地を訪れ、土地や建物の状態を目視で確認して価格を算出する方法です。

担当者は、建物の劣化具合、日当たり、風通し、周辺環境の雰囲気、隣地との境界を詳細に調査します。また、所有者からリフォーム履歴や住み心地などをヒアリングし、それらを総合して価格を決定します。そのため、机上査定よりも精度の高い、より現実に即した査定額が提示されます。「具体的に売却を進めたい」「正確な売り出し価格を決めたい」という場合は、訪問査定が必須です。

特徴	机上査定（簡易査定）	訪問査定（実査定）
精度の高さ	低め（あくまで概算データ）	高い（個別要因を加味）
所要期間	当日〜3日程度	訪問後1週間程度
現地調査	なし	あり（30分〜1時間程度）
向いている人	相場を知りたい、売却検討初期段階の人	本格的に売却を考えている、正確な価格を知りたい人

目的に合わせた使い分け

いきなり訪問査定を依頼することに抵抗がある方は、まずは複数の会社に机上査定を依頼することをおすすめします。そこで提示された概算価格や対応の良さを比較し、信頼できそうな会社を2〜3社に絞り込んでから、訪問査定を依頼するというステップを踏むのがスムーズです。

最初から1社に絞って訪問査定を受けると、提示された金額が適正なのか判断できません。段階を踏んで情報を集めることで、納得感のある会社選びが可能になります。

戸建て査定から売却までの流れは？

査定を依頼してから実際に家が売れるまでには、いくつかの決まったプロセスがあります。全体の流れを把握しておくことで、次に何をすべきかが明確になり、余裕を持って準備を進めることができます。ここでは、査定から売買契約に至るまでの主なステップを解説します。

情報収集と査定依頼

まずは、ご自身の物件の相場を調べることから始まります。不動産ポータルサイトで近隣の売り出し物件を検索し、似たような条件の家がいくらで売られているかを確認します。相場観を掴んだら、不動産会社へ査定を依頼します。この際、1社だけでなく複数社に依頼することが重要です。不動産会社によって得意なエリアや顧客層が異なり、査定額に数百万円の差が出ることも珍しくないからです。

媒介契約の締結

査定結果が出揃ったら、査定額の根拠や担当者の対応、販売戦略などを比較検討し、売却活動を依頼する不動産会社を決定します。依頼する会社が決まったら「媒介契約」を結びます。媒介契約には、1社のみに依頼する「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」と、複数社に同時に依頼できる「一般媒介契約」の3種類があり、ご自身のスケジュールや物件の人気度に合わせて選ぶ必要があります。

売却活動と売買契約

媒介契約を結ぶと、いよいよ売却活動がスタートします。不動産会社は、レインズ（指定流通機構）への登録、ポータルサイトへの掲載、チラシの配布などを行い、購入希望者を募ります。

購入希望者が現れると、内覧（内見）が行われます。売り主さまは購入希望者を家に招き入れ、室内を見学してもらいます。内覧で購入意欲が高まれば、「買付証明書」が提出され、価格や引き渡し時期などの条件交渉に入ります。双方の条件が合意に至れば、売買契約を締結し、手付金の授受が行われます。その後、残代金の決済と物件の引き渡しを行い、売却完了となります。

※大和ハウスリアルエステートでは、お客さまの不動産を当社が直接購入する「不動産買い取り」というご提案も行っています。購入希望者さまを募る必要がないため、早期に売却したい方や、近隣の方に知られずに手続きを進める方におすすめです。

査定額を高くするコツは？

同じ家であっても、準備やアピールの方法次第で査定額や成約価格が変わる可能性があります。少しでも高く評価してもらうために、売主さま自身ができる工夫があります。

アピールポイントの整理

長年住んでいたからこそ分かる「住環境の良さ」は、データには表れない貴重なアピール材料です。「春には近くの公園で桜が見える」「夏でも風通しが良く涼しい」「ご近所付き合いが良好で治安が良い」といった情報は、査定担当者にとってプラスの判断材料になります。また、こだわりの注文住宅であれば、断熱材の仕様や無垢材の使用、家事動線の良さなどを具体的に伝えてください。設計図書や仕様書を用意しておくと、説得力が増します。

メンテナンス履歴の提示

建物の維持管理状況は、査定額に直結します。外壁塗装や屋根の修繕、シロアリ防除工事、給湯器の交換など、過去に行ったリフォームやメンテナンスの履歴をまとめておきましょう。口頭で伝えるだけでなく、工事請負契約書や保証書、点検記録簿などの書類を提示することで、建物が大切に管理されてきたことの証明になります。

複数社による価格競争

一戸建ての査定額には定価がないため、会社によって評価が分かれます。3社程度の不動産会社に査定を依頼し、比較することをおすすめします。他社の査定額を提示することで、「他社はこの価格を出してくれた」と交渉材料にすることも可能です。ただし、査定額の「根拠」をしっかり聞くことが重要です。

査定前に準備する書類は？

スムーズに精度の高い査定を受けるためには、事前の書類準備が欠かせません。以下に、特に重要な書類をまとめました。

種類	書類名	用途・重要性
権利関係	登記済証（権利証）または登記識別情報	物件の所有者であることを証明する最も重要な書類です。
土地関係	土地測量図・境界確認書	土地の正確な面積や境界を確認するために必要です。境界が未確定だと売却トラブルの原因になります。
建物関係	建物図面・平面図	建物の形状や間取りを確認します。リフォームの可否判断にも使われます。
証明書	固定資産税納税通知書	固定資産税評価額を確認し、登録免許税などの算出根拠にします。
その他	建築確認済証・検査済証	建物が建築基準法に適合して建てられたことを証明します。紛失していると住宅ローンの審査に影響する場合があり、非常に重要です。