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マンション売却価格アップ！
3つのポイント！
「マンションの売却はプロである
不動産仲介業者さんに全部おまかせすればいい」
そんなふうにお考えではありませんか？
実は、マンションを高く売るためには、
あなた自身が高く売るためのアイデアを
知っておくことが必要です。
マンションを高く売るための
3つのポイントをご紹介します。
1.マンションをいつ売るか？
まず、1つ目のポイントは「いつ売るか？」です。
今すぐに売らなければいけない事情があるなら別ですが、もし売るタイミングを選べる状況で、少しでも高く売りたいとなれば、売り時に合わせて売ることが大切です。
理由は単純。中古マンションの価格は、需要と供給で決まるからです。需要が多い時が売り時であって、売りたい時に需要が少なければ、買い手がつかず、売れないことも考えられます。また、需要が同じでも供給量が少ない時も売り時といえます。それでは、どうすれば売り時がわかるのでしょうか。
マンションの売り時とは？
中古マンションの価格は立地条件や築年数など、それぞれの条件によって変わりますが、中古マンション全体の相場も常に変動しています。金利の動きや、社会情勢によって需要が変化するため、売る年によって中古マンション市場全体の相場水準が変わるのです。
相場水準を調べる際には、国土交通省の「不動産価格指数」が役立ちます。これは年間約30万件の不動産の取引価格情報をもとに不動産価格の動向を指数化したものです。
不動産価格指数（住宅）のマンション（区分所有）を見ると、2009年は相場水準が低い一方で2022年は相場水準が高く、2009年の約1.8倍（取引件数は約1.3倍）になっています。
ありえない想定ではありますが、もし条件が同じ中古マンションを2009年に売った場合と、2022年に売った場合では、売却価格が約1.8倍も変わるということです。
参照：https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000085.html
国土交通省「不動産価格指数」
相場水準が高い傾向が続くとは限らない
ここで注意していただきたいのは、ある時期に相場水準が上昇していても、その傾向がずっと続くとは限らないことです。
将来、どのように変動するかを予測することは難しいですが、最近の動向であれば不動産価格指数などで確認できますので、こまめにチェックすることをおすすめします。
マンションを売るタイミングも重要
また、売る月によっても、相場水準が変わってきます。先ほどご紹介した国土交通省のデータには、不動産価格指数を補完するものとして、毎月の不動産取引件数・面積も公表されています。
月ごとの不動産取引件数の推移を見ると、中古マンションは例年決まって3月と12月に取引数が増えています。
そのため、転勤や入学、年の節目などのタイミングで購入される方が多いと思われます。買い手側の都合で、どうしてもその時期に買わないといけないとなると、少々高くても購入される可能性が高くなるのです。ということは、その時期をねらって売却をすると、高く売れるチャンスが増えることになります。
2.マンションを誰に売るか？
2つ目のポイントは「誰に売るか？」です。売り手が誰に売るかなんて決められるのかと思われるかもしれませんが、売り方を工夫すれば案外簡単なことです。
実はマンションは、近所の方と遠方の方が高く買ってくれる可能性があるため、そうした方々が利用する仲介会社を選ぶのがポイントです。
狙い目は近所または遠方に住んでいる人
親が、息子や娘夫婦のために、同じマンションや近くのマンションを買うケースは少なくありません。この場合、不動産仲介業者の査定よりずいぶん割高でも売れることがあります。
同じマンション内で売り物件が出ることなんて珍しいですし、買った当時の金額のイメージがあると、中古の金額は割安に感じるものです。
同じマンションや近所の方だと、マンションや地域の事情にも詳しいため、後でトラブルになるリスクも少なくなります。
息子や娘夫婦のための住まいを探している方が、もしご近所に売り出し中のマンションがあると知ったら、その方がとても良い買い手さんになるかもしれません。
また、急な転勤などで、都心に住んでいた方が地方の中古マンションを購入されるケースでは、物件を検討する時間が限られています。都心に住んでいた方は、地方の中古マンション相場が割安に感じるため、相場より割高で取引されるケースもあります。
全国展開する大手の仲介会社や、転勤者のサポートを行っている仲介会社に相談すると、これらのケースにあてはまる買い手さんが見つかるかもしれません。
マンションブランドのファンが買い手になることも
マンション購入を検討している方が、特定のマンションブランドのファンというケースもあります。そうすると、そのマンションブランドの系列の仲介会社に依頼する方がブランドのお墨付きがあるように見られ、売り手にとって有利な条件になると考えられます。
3.マンションをどうやって売るか？
3つ目のポイントは、「どうやって売るか？」です。不動産取引は金額が大きいこともあり、取引後に売主との間でトラブルになることも少なくありません。せっかく希望額で売却できたのに、トラブル処理にかかった費用で持ち出しになるなんてことも。
そこで、不動産鑑定士の筆者のおすすめは「インスペクション」をして、「瑕疵保証保険」に加入した状態で売ることです。
インスペクションとは、「建物状況調査」や「住宅診断」とも呼ばれ、専門家にマンションの検査をしてもらうことです。
瑕疵保証保険とは、マンション売却後に見えない欠陥や不具合が見つかった場合に、その損害が保険金として支払われる保険です。保険料はかかりますが、買い手側の安心感につながりますし、もしトラブルになっても保険でカバーされるケースもあるため、加入することをおすすめします。
マンションの状態に合わせた売り方を？
築年数の古いマンションを自分が住む目的ではなく、収益不動産として購入する人もいます。その場合は、賃貸して、収益不動産として売却する方が高く売れることがあります。
収益不動産の場合の査定は比較方式ではなく、収益方式で行います。築年数の古いマンションでも家賃がそれほど下がらないケースでは、比較方式より収益方式の査定の方が高くなることがあります。
また、内装や設備の維持管理状況が良くないマンションの場合は、高く売るのは難しく、保険の対象にもなりません。そんな場合は一般の方に売るのは諦めて、プロの不動産会社に買ってもらうのも手です。
まとめ
マンション売却の際には、いずれにしても不動産仲介業者にお願いをするわけですが、仲介業者の都合で自分の考えているペースで進めてもらえないこともあるかもしれません。
仲介業者は真摯に対応しようとされているかもしれませんが、私がある仲介業者に「中古マンションは月によって取引数が変わりますよね？」という話をすると、「そんなことはありません！」と言われたことがあります。その会社ではそうなのかもしれませんが、「木を見て森を見ず」とも言えます。
重要なのは、買い手の考えや状況をイメージして、入念な準備をしてから売却をするということです。
執筆者：岡田忠純
不動産鑑定士・不動産証券化協会認定マスター
不動産の鑑定評価はもちろん、不動産のキャッシュフロー分析や、取引、投資、開発などのアドバイザリーとして多くの実績がある、不動産のプロフェッショナル。官公庁からの依頼にも数多く対応している。
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