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知らないと困る？
道路の種類と不動産との関係
普段、道路を意識することは少ないですが、
不動産と道路の関係は非常に重要です。
道路との関係によってはせっかく土地があっても
建物が制限されることや、
建物が建てられないことがあります。
これから不動産を購入する人や売却する人は
土地と道路の関係で思わぬ失敗を招かないよう、
不動産と道路との関係について
知っておきましょう。
道路とは？
そもそも道路とは、どのように定義されているのでしょうか。不動産を扱う際、道路にはいくつかの定義があり、不動産会社でもその違いに戸惑うことがあります。
道路に関連して道路法や建築基準法、道路交通法、車庫法などさまざまな法律がありますが、それぞれ道路について少し違った定義がなされています。各法律で道路がどのように定義されているかみてみましょう。
道路法上の道路とは
道路法では、第3条において「高速自動車国道」、「一般国道」、「都道府県道」、「市町村道」の４つを、道路の種類として挙げています。従って、不動産の情報でよく見かける「私道」は道路法上の道路ではないということになります。
建築基準法上の道路とは
建築基準法では、第42条で道路について細かく定義されています。不動産を扱う際に最も重要な道路が、この「建築基準法上の道路」です。一部例外（同法第43条但し書きなど）はありますが、建築基準法上の道路に接していない土地には建物が建てられないためです。
ここで建築基準法の道路を詳しくみていきましょう。同法第42条1項では、次に該当する「幅員（道路の幅）が4m以上（または6m以上）のもの」を道路としています。
道路法上の道路となっており、「公道」と言われる道路が該当します。1号道路とも言われます。ただし、道路法上の道路でも、高速自動車国道は同法第43条で建築物を建てるために接していなければならない道路から除外されています。
都市計画法や土地区画整理法などで整備された道路です。2号道路や開発道路とも言われます。2号道路が整備後に市区町村などに移管（管理を引き継ぐ）された場合、1号道路（公道）になります。
都市計画区域の指定や建築基準法が適用される前から存在した4m以上の道路です。要は「法律で道路が指定される前からある道路なので、そのまま道路として認めましょう」とされているもので、よく既存道路と呼ばれます。そのため、いわゆる「私道（所有者や道路管理者が私人の道路）」が多く、道路の境界があいまいなことが多くなっています。
都市計画法や土地区画整理法などの法律によって新設または変更の計画のある道路で、2年以内に事業が執行されるとして、特定行政庁が指定したものとなっています。そのため、計画道路とも言われます。
2号道路（開発道路）ではなく、政令などで定める基準に適合し、特定行政庁から指定を受けた道路となります。そのため、位置指定道路と呼ばれます。よく見かける例としては、複数区画の戸建て分譲地内にある道路です。
不動産で重要な道路法上の道路と建築基準法上の道路の違い
不動産の取引において混同しやすいのは、道路法と建築基準法での道路の違いです。道路は定義によって、以下のように分かれます。
道路法上の道路で、建築基準法上の道路でもあるもの
基本的に道路法上の道路は、建築基準法上（42条1項1号または2項）の道路に該当します。
道路法上の道路で、建築基準法上の道路ではないもの
前述の通り、高速自動車国道は道路法上の道路ですが、建築基準法上の道路ではありません。
道路法上の道路ではなく、建築基準法上の道路であるもの
建築基準法の42条1項の2号から5号、42条の道路の一部が該当します。特に、私道であっても建築基準法上の道路とされているものはすべて該当します。
道路法上の道路と建築基準法上の道路の区別は、不動産会社でも混同してしまうことがあります。また、私道でも建築基準法上の道路として指定されていれば、どんなに幅が狭くても道路に該当するなど、道路の所有関係が複雑になっていることも混乱する要因になっています。
なお、建築基準法上の道路に該当する道路かどうかは、市区町村のホームページで確認することができます。もしインターネットで確認できない場合は、市区町村の建築指導課や道路を管理する部署に問い合わせるという方法もあります。
道路と不動産の関係
不動産を扱う中では、土地と建築基準法上の道路との関係が非常に重要です。例えば、土地が接している道路状の部分が、建築基準法の道路として認められていないとその土地に建物を建てることができません。ゆえに、道路だと思っていたものが建築基準法上の道路ではなく、水路や通路で、今ある建物を取り壊すと新たに建物が建てられないといったことがあります。
こうした事態を招くことのないよう、土地や中古の戸建てを購入する際には、接している道が建築基準法上の道路なのかどうか、十分注意する必要があります。
また、前面の接する道路が建築基準法上の道路であっても、建物の建築が制限されることがあります。例えば、接する道路の幅員が4m未満であれば、道路幅が4m以上になるように土地の一部を道路にしなければならず、その部分には建物を建てることができません。この一部道路にする部分を「セットバック部分」といいます。
他にも接する道路の幅員によっては、建物の高さが制限される「道路斜線制限」に該当することがあります。これは道路の日照や採光、通風に支障をきたさないよう、また周辺に圧迫感を与えないように建物の高さを規制するもので、前面道路の反対側の境界線から一定の勾配で引いた線（道路斜線）の範囲内に建築物を建てなくてはならないという決まりです。
さらに道路は、不動産に関わる固定資産税や都市計画税、相続税、贈与税などの税金を計算する際に基礎となる不動産の評価額（土地の税務上の価値）にも影響を与えます。例えば、「路線価」がその代表です。毎年公表される路線価は道路ごとに定められており、不動産を評価する上で基礎となります。
不動産の評価額には、路線価以外にも道路との位置関係が影響を与えます。例えば、旗竿状の土地の評価は道路からどれだけ奥まっているかで変わります。このように道路と不動産（土地と建物）の関係は切っても切れない関係にあります。
まとめ
不動産を売買する際には、不動産と道路の関係まで注意が及ばないことも多いかもしれません。しかし、土地購入後、建築基準法上の道路と接しておらず建物が建てられないことが判明した、3階建てにするつもりが道路斜線制限で2階建てになってしまったといった事態が起こり、後悔することがあります。これから不動産を購入する人はもちろん、これから売却する人も、売買後のトラブルに巻き込まれないよう道路について一度確認しておくといいでしょう。
執筆者：秋津 智幸 不動産サポートオフィス 代表コンサルタント
横浜国立大学卒業後、神奈川県住宅供給公社に勤務。その後不動産仲介会社等を経て、独立。
現在は、自宅の購入、不動産投資、賃貸住宅など個人が関わる不動産全般に関する相談・コンサルティングを行う。その他、不動産業者向けの企業研修や各種不動産セミナー講師、書籍、コラム等の執筆にも取り組んでいる。
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