マンションの管理規約とは？

分譲マンションには、何十世帯、何百世帯の家族が住んでいます。そのため、マンションの居住者となれば世帯数の何倍もの人数になり、居住者の価値観やライフスタイルもさまざまです。

多くの人が同じ建物にトラブルなく快適に暮らすことはもちろん、共同で利用するマンションの建物を維持していくためには、しっかりとしたマンション内での約束がなければうまくいきません。そこで「管理規約」が定められています。

マンションごとに条件や使用方法などが異なるため、個々のマンションの実態に合わせた管理規約が定められているのが通常です。

また、管理規約の建物等の使用方法に関しては、区分所有者である居住者だけでなく、マンションの部屋を賃貸として貸し出した場合の入居者（賃借人）にも守ってもらう必要があります。

マンションの建物の維持管理は、区分所有者全員で構成される「管理組合」が主体となって行い、マンションの管理規約も管理組合が定めます。
管理規約では、管理組合の組織や運営、共用部分の清掃や設備点検といったメンテナンス、管理費や修繕積立金の管理などマンションに関わることが細かく定められています。

管理規約は、マンションの建物およびその敷地ならびに付属施設が対象となり、マンションの共用部分の範囲、使用方法から、理事会の権限や義務など、管理組合運営に必要なことが決められています。

特に建物の共用部分は区分所有者全員の共有財産なので、当然ながらその範囲や使用方法などについては管理規約で定めています。
ただし、専有部分についても、その管理・使用について合理的な範囲で一定の制限が定められています。

管理規約はマンションごとに異なりますが、ほとんどのマンションは国土交通省のモデル規約を参考しているので、一般的な内容としては以下のようなものが挙げられます。

このほか、マンション独自の管理規約で定められている内容もあります。

マンションの共用部分や専用部分を使用するうえで、管理規約を補完するものとして日常生活上の注意事項などを定める「使用細則」があります。
そのほかにも、多くのマンションでは共用設備のうち、駐車場や駐輪場、バイク置場に対して個別の「細則」が定められています。これらの細則で定められる代表的な例は以下の通りです。

＜使用細則＞

使用細則では、専用部分と共用部分の使用方法について、管理規約よりもさらに細かな内容が定められています。管理組合への届け出事項の詳細も定められており、届出に必要な届出の様式が付随していることが多くなっています。

マンションの管理規約は、「マンションの最高自治規範」とも言われます。そのため、区分所有者をはじめそのマンションの部屋を借りている賃借人まで、マンションに暮らす人すべてが守るべきものです。

「管理規約」は新しく定めることも、変更することも可能ですが、管理規約を変更する決議は「特別決議」となり、管理組合総会において区分所有者および議決権の各4分の3以上の決議が必要になります。
そのため、管理規約を変更することは、現実的にはかなりハードルが高く、時間も労力も相当かかるものとなっています。