売却Q＆A
-
不動産の売却方法について
不動産売却方法の種類や選び方 など
-
仲介販売による売却について
査定価格の決め方、媒介契約の種類、仲介手数料 など
-
買取保証による売却について
買取保証サービス付仲介の仕組み
-
買取による売却について
買取のメリット、査定価格と買取価格の違い など
-
売主様のご事情について
売る・貸す両方の依頼、賃貸中の売却 など
-
売却する不動産について
リフォームの必要性、戸建てを賃すリスク など
-
資金・費用について
売却にかかる税金や諸経費、固定資産税 など
-
調査・査定について
簡易査定と訪問査定、査定価格の算出方法 など
-
販売について
販売価格の決め方、広告費負担の有無 など
-
販売を開始してからの準備について
ご見学者が来られる前の準備 など
不動産の売却方法について
- Q不動産の売却にはどんな方法がありますか？
- A当社では「仲介販売による売却」「買取保証による売却」「買取による売却」、3つの不動産売却方法があります。
他の不動産会社では、自社で買取を行っていない業者も多くあります。「買取保証による売却」や「買取による売却」も選択できるのは当社の強みです。 - Q買取保証や買取はどんな人におすすめですか？
- A売却期限が近く、早く資金化を希望されるお客様には「買取による売却」、一定期間「仲介販売による売却」を希望されるお客様には「買取保証による売却」がおすすめです。
仲介販売による売却について
- Q査定価格を算出するとき、現地調査以外にどんな調査をしますか？
- A査定価格を算出する際は、現地での調査以外に、法務局で登記事項証明書や公図、地積測量図を確認し、権利関係を調査します。また、市役所などで対象不動産にかかる法令関係を調べます。都市計画や道路関係、水道や下水、ガスの状況も確認します。
- Q媒介契約にはどんな種類がありますか？
- A不動産の売却を依頼する際には「媒介契約」を締結していただきます。媒介契約は、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」という3種類の契約形態に分かれ、販売を依頼できる不動産会社の数が違うなどメリット、デメリットが生じます。違いをよく確認してから契約形態を決めましょう。
- Q媒介契約のうち、「一般媒介契約」の特徴は？
- A売主様は、「複数」の不動産会社に販売を依頼できます。この場合、複数依頼した会社をそれぞれの不動産会社に明示する「明示型」と、どの会社に依頼したのかを明示しない「非明示型」との2種類から選択できます。
依頼を受けた不動産会社は、販売活動を報告する義務はありません。また、国土交通省が指定した指定流通機構の登録義務はありません。 - Q媒介契約のうち、「専任媒介契約」の特徴は？
- A売主様が販売を依頼できるのは、一般媒介と異なり「1社のみ」となります。売主様自身が買主を見つけられた場合は、依頼した不動産会社に報告しなければなりません。また、不動産会社から2週間に1回以上、販売状況の報告を受ける権利があります。
依頼を受けた不動産会社は、7営業日以内に国土交通省が指定した指定流通機構へ、その不動産の情報を登録しなければなりません。また、販売活動について2週間に1回以上、文書または電子メールにて売主様へ報告しなければなりません。 - Q媒介契約のうち、「専属専任媒介契約」の特徴は？
- A売主様が販売を依頼できるのは、一般媒介と異なり「1社のみ」となります。売主様自身が買主を見つけられた場合、依頼した不動産会社を通さないと売買契約ができません。その不動産会社を通さず契約をした場合は、約定報酬相当額を請求されます。また、不動産会社から1週間に1回以上、販売状況の報告を受ける権利があります。
依頼を受けた不動産会社は、5営業日以内に国土交通省が指定した指定流通機構へ、その不動産の情報を登録しなければなりません。また、販売活動について1週間に1回以上、文書または電子メールにて売主様へ報告しなければなりません。 - Q仲介手数料とは？
- A仲介手数料とは、宅建業者に不動産取引を仲介してもらった場合に支払う手数料です。売却が決定し、成約した場合にのみ、その取引額に応じて必要となります。ただし、当社が買い取りする場合、仲介手数料は不要です。仲介手数料の上限は下記のとおりです。
■仲介手数料の上限
取引額が200万円以下 取引額の5％ 取引額が200万円超400万円以下 取引額の4％＋2万円 取引額が400万円超 取引額の3％＋6万円 ※金額それぞれに消費税等がかかります。
買取保証による売却について
- Q買取保証サービス付仲介とは、どんな仕組みですか？
- A買取保証サービス付仲介では、まず販売活動を行います。
販売活動にあたり、お客様と当社の間で「媒介契約」を締結します。媒介契約は、売却依頼の条件、つまり「お客様の義務・権利」「不動産会社の義務・権利」の内容によって、3つの契約形態「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」に分かれています。
そのうち、買取保証サービス付仲介では、「専任媒介」「専属専任媒介」のどちらかを選択していただきます。仲介販売期間中に売却することができなかった場合は、当初取り決めた「買取価格」で当社が買い取りいたします。
買取による売却について
- Q買取のメリットは？
- A
- 販売活動期間がないので早期に資金化することができます。
- 買取の場合は、当社が直接「買主」になるため仲介手数料は不要です。
- お客様のスケジュールに合わせて買い取りますので、住み替えの計画や引渡し時期もご希望どおりに実現できます。直接、買主である当社にご希望をお申し付けください。
- 室内をリフォームする必要はございません。建物や設備に故障などがある場合も、そのままの引渡しで大丈夫です。
- 仲介のようにお客様の居住期間に広告や販売活動をしないため、近隣の方にあまり知られることなく売却できます。居住中に室内を見学されることもないので、室内の清掃や立ち会いなどの煩わしさもありません。
- Q買取を利用するのは、どんな人が多いですか？
- A
「資金化を急ぐ」
経営しているアパートの空室が増えて困っている。
新居が見つかったので、自宅を早く資金化したい。
事業を継承する者がいないので、事業用の不動産を処分したい。「敷地が広い」
子どもが独立し、今の家は広すぎる。
敷地が広いので販売価格が高額になり、なかなか売れない。
敷地が広い事業用の不動産を処分したい。「転勤・遠方」
海外または遠隔地への転勤などが決まり、急いで住まいを売却したい。
相続した不動産が遠方で管理が大変。「住み替え」
自宅の売却と新居の入居をタイミングよく進めたい。
自宅の補修をしないと売れない状態だが、そのままで売りたい。「その他」
老朽化した不動産で、一般の方が見学に来ても売れないのではと不安に感じる。
事業を廃業したので事務所や倉庫を処分したい。 - Q査定価格は買取価格とは違うのですか？
- A「査定価格」は、その価格で販売した場合、およそ3ヵ月以内に売れるであろう目安の価格です。周辺取引事例から平米単価を試算し、個々の長所・短所、取引相場、路線価、公示地価、減価償却、収益還元法などを考慮して算出します。
この査定価格をもとに「買取価格」を提示します。買取価格は、査定価格の80～90％が目安です。 - Q買取を依頼した後は、すぐ引っ越さないといけませんか？
- Aその必要はありません。お客様が住み替えの場合は、新居の入居スケジュールに合わせて引渡しの予定を決定。当社が買主となりますので、お客様と直接打ち合わせてスケジュールを調整します。そのため、資金の準備や退去のタイミングなど、ストレスフリーで住み替えが実現できます。
- Q遠隔地の不動産の売却を依頼したら、何度も現地や店舗に行かなくてはいけませんか？
- Aお客様のお住まいとご依頼された不動産が遠隔地の場合、調査報告や査定の報告などはお電話や書面でご報告します。お客様には、売買契約及び決済時に当社店舗にお越しいただきます。ご都合に合わせてお越しいただく頻度を調整することは可能ですので、お気軽にご相談ください。
- Q建物が古くて修繕が必要ですが、そのままでもいいですか？
- Aお客様が買取を依頼される場合は、室内を修繕する必要はございません。建物や設備に故障などがある場合もそのままお引き渡しください。
仲介で販売する場合は、一般のお客様の心象を良くするために修繕が必要な場合がありますが、買取の場合は当社が修繕工事を実施します。 - Q居住用の不動産以外も取り扱っていますか？
- A
事業用の不動産も、当社では仲介・買取どちらでも対応しています。ご入居者が居住中の賃貸マンションやアパート、テナントビル、工場や倉庫など、規模や用途に関わらずご相談ください。大規模な土地や建物など特殊な不動産も取り扱いしています。
※当社基準により買い取りできない場合もあります。
売主様のご事情について
- Q売る場合と貸す場合、両方の提案をしてもらうことはできますか？
- A「売却」と「賃貸」の両方を査定算出させていただくことが可能です。また、賃貸の場合は、賃料の回収や立ち会い、募集活動などの管理業務も当社で行っています。
- Q住みながら売ることはできますか？
- Aもちろん可能です。中古の不動産を売却する場合、多くのお客様がお住まいになりながら売却されます。
- Q賃貸中なのですが、売却は可能ですか？
- A売却は可能です。どのような条件で貸されているかお教えください。賃貸中の不動産は、基本的に収益不動産の取扱いとして売却活動を行います。
- Q買換えの際、売却と購入はどちらを先にした方がいいですか？
- A売却資金で新しい住まいを購入する場合は、「売却」を先行するほうがいいでしょう。ローンがない場合や既に完済している場合、自己資金にゆとりがある場合は、「購入」を先行させてもいいでしょう。
売却と購入どちらを先にする場合でも、「万が一売れなかったら…」という不安を解消する買取保証サービス付の仲介※をご利用いただくことが可能です。※ご利用には諸条件があります。
売却する不動産について
- Qリフォームしたほうが売りやすいですか？
- A通常、リフォームは必要ありません。リフォームを行うと見栄えが良くなり、ご見学者の印象も良くなりますが、リフォーム費用が加算され、販売価格が高くなるケースがあります。自分の思いどおりにリフォームしたいというご要望をお持ちの購入者も多くいらっしゃいます。
しかし、建物の状況によっては、一部でもリフォームすることで印象が良くなり、早期の売却につながる場合もあります。
ご相談いただいた不動産の種類や地域性によって変わりますので、具体的には担当者にお尋ねください。 - Q戸建ては賃貸が難しいと聞きますが、貸す場合のリスクはどんなことがありますか？
- Aマンションと違い、戸建ては個別性があるため、賃貸の需要が地域によって安定していません。そのため、せっかくリフォームして貸し出しても問い合わせがない、といったこともあり得ます。
また、入居の際には、必ずリフォームが必要になります。戸建ての場合は、リフォーム費用がマンションより高額になります。築年数が古いとキッチンやトイレ、浴室などの設備の入れ替えが必要になり、かなりの出費になります。こうした支出は、長期に入居していただかないと回収できません。賃貸の需要がある地域以外は、戸建ての賃貸はリスクが高いといえるでしょう。
資金・費用について
- Q売却にかかる税金や諸経費はどれくらい必要ですか？
- A不動産を仲介で売却する場合、仲介手数料の他、印紙税や司法書士に支払う登記手続き費用などが必要になります。
- Q売却した年の固定資産税はどうなりますか？
- A固定資産税は、その年の1月1日現在の所有者に課税されます。そのため、売却後も納税通知書が届く場合があります。
売主様がその年度の固定資産税を支払っていた場合は、引渡し日を基準日として、日割りで計算された買主様の負担金額分を買主様からいただくことになります。
調査・査定について
- Q「簡易査定」と「訪問査定」の違いは？
- A「簡易査定」は、近隣の成約事例や現在売り出し中物件の販売状況などを考慮して、概算の査定額を算出する査定方法です。
「訪問査定」は、現地を確認して建物を内覧させていただき、市役所・法務局などで物件調査を行います。お部屋や庭の状態、日当たりや風通し、騒音などのチェックなども実際のお部屋で確認します。また、現在売り出し中の物件や近隣の取引事例から現在の市場動向を勘案し、精度の高い査定価格を算出します。売り出し価格及び販売プランも併せてご提案させていただきます。 - Q査定価格はどのように算出するのですか？
- A「査定価格」は概ね3ヵ月以内に販売できる価格の目安です。近隣の取引事例や公示価格、路線価などを基に、その物件の特徴（土地の形状、方位、眺望、周辺環境など）から多面的に判断します。また、都市計画法上の制限、前面の道路との接道状況、市場性も加味して、最も適正と思われる金額を算出します。
- Q査定を依頼したら売却しないといけませんか？
- A売却を依頼するかしないかはお客様自身にご判断いただきますので、売却されなくても問題はございません。
販売について
- Q販売価格はどのように決めるのですか？
- A査定価格は概ね3ヵ月以内に販売できる価格の目安として算出し、算出の根拠や資料も併せてご説明させていただきます。この査定価格を参考に、お客様がいつまでに売却したいのかといった状況に合わせて、最終的な「販売価格」を売主様に判断していただきます。
「ご希望価格」と「査定価格」に差がある場合は、遠慮なくご希望をお申し付けください。ご希望価格に沿った販売計画をご提案させていただきます。 - Q広告費は別途負担しなければいけませんか？
- A広告にかかる費用は当社が負担いたしますので、お客様にご負担いただくことはありません。
- Q販売を依頼した場合、鍵は預けなくてはなりませんか？
- A売主様が居住中の場合は、特に必要はありません。
空家の販売を依頼する場合は、依頼した仲介会社に鍵を預けられる方が多くいらっしゃいます。特に、売主様が遠隔地に住んでいる場合やご多忙な場合は、ご見学者が来るたびに鍵を渡すのは難しいため、仲介会社に預けられるケースがほとんどです。 - Q空家にしてから売却を始めますが、水道や電気などは止めた方がいいですか？
- A販売を始める時期によって対応は変わります。
空家にしてからすぐ販売を開始する場合は、ご見学者にじっくりご覧いただけるよう、電気をつけられる状態にしておいたほうがいいでしょう。また、夏や冬は、冷暖房を利用できるとゆっくり見学できるので、電気は止めないほうがいいでしょう。
水道・ガスについては、見学の際に利用する頻度が少ないので閉栓してもいいでしょう。また、空家にして1年以上は販売しない場合は、電気もあわせて閉栓したほうがいいでしょう。ただし、空家状態は家の劣化の要因になりますので、長期にわたって空家にするのは、将来売却するのであればおすすめできません。
販売を開始してからの準備について
- Qペットを飼っているのですが、ご見学者が来る前の注意は？
- Aペットを飼っている家や普段から喫煙している部屋などは、思ったより臭いが残っているものです。あらかじめ消臭剤などでケアし、毛などがご見学者に付かないよう掃除はきっちりしておきましょう。
また、ご見学者が来られるときには、ゲージに入れるか、できれば室外に出しておくことをおすすめします。 - Qご見学直前に準備することは？
- A明るい印象を持っていただくために、次のような準備をしてご見学者を迎えましょう。
- 内見のご案内は、できるだけ日中の明るい時間に。東向きのお住まいは午前中に、西向きのお住まいは午後がいいでしょう。
- 日中のご見学の際でも、電気をつけておくほうが明るい印象を持っていただけます。
- カーテンやブラインドは開けて、開放感のある明るい印象にしましょう。
- 玄関から居室、トイレまで、すべての照明をつけた方がより好印象です。
- 必要であればエアコンで快適な室温に調節しておきましょう。
- 風通しの良い部屋は、窓を開けて心地よさをしっかりアピールしましょう。
- 床暖房があれば事前につけておいて、説明しやすい状態にしておきましょう。
- BGMもおすすめです。心地いい音楽を流しておくのもいいでしょう。
- お客様のためにスリッパを準備しておきましょう。
サービスメニュー
不動産のお取引にかかわる大和ハウスリアルエステートの多彩なサービスメニューをご紹介します。
大和ハウスリアルエステートでは、東北北海道エリア・関東エリア・中部エリア・関西エリア・中国エリア・九州エリアの不動産情報(マンション・戸建て・土地・収益物件)をご提供。中古物件・住宅を地域や沿線、駅から簡単に検索でき、エリア別の特集情報やタワーマンション・中古マンションギャラリーなどさまざまな不動産情報が満載です。不動産売却をご検討の方向けのサポート情報も掲載しております。また、初めての不動産購入や住み替え、住宅売却の参考になるコンテンツも充実。マンション・戸建て・土地など不動産の購入・売却なら大和ハウスリアルエステートへお任せください。
